آدرس تحرک در بازار مسکن

معاملات مسکن در شهرهای کوچک و متوسط تحت ‌تاثیر دو عامل، روند متفاوتی نسبت به تهران پیدا کرده است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، طی دو ماه اول تابستان، به‌ رغم شکل‌گیری فضای شبه ‌رکود در بازار معاملات املاک پایتخت و شهرهای بزرگ، نبض خرید و فروش خانه در شهرهای کم جمعیت به ‌صورت خفیف وضعیت رو به جلو- افزایشی- داشته؛ به ‌طوری‌که حجم معاملات مسکن در این شهرها (به غیر از تهران)، از افت ماهانه در امان بوده است. شیب متفاوت تورم مسکن و رفتار خانه‌ اولی‌ها، دو عامل محافظ شهرهای کوچک و متوسط از رکود ملکی محسوب می‌شوند.

گزارش رسمی از میانگین قیمت و حجم خرید و فروش مسکن در شهرهای کشور از نبض متفاوت معاملات ملک در شهرهای کوچک و متوسط، نسبت به پایتخت، سایر کلان‌ شهرها و شهرهای بزرگ حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای‌ اقتصاد» از وضعیت معاملات مسکن در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران نشان می‌دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن پایتخت و سایر کلان ‌شهرهای کشور به دلیل بروز جهش قیمتی به حالت شبه ‌رکودی درآمده است، روند تغییرات حجم معاملات مسکن در سایر شهرها، به ویژه شهرهای متوسط و کوچک (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، وضعیت نسبتا بهتری را تجربه می‌کند. معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران طی دست‌کم دو ماه گذشته به‌ صورت ماهانه با ریزش و افت محسوس مواجه شد؛ این در حالی است که بررسی حجم معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور (به استثنای شهر تهران) نشان می‌دهد در این شهرها نه تنها طی دو ماه تیر و مرداد حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان کاهش نیافته است بلکه در این دو ماه، حجم معاملات با افزایش خفیف نیز همراه شده است. بازار معاملات مسکن شهر تهران تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و ریزش‌های سریالی تعداد خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر، هم ‌اکنون به مرز رکود نزدیک شده است این در حالی است که در سایر شهرها به ویژه شهرهای کوچک و متوسط (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، شرایط بهتری به لحاظ حجم معاملات انجام شده در دو ماه گذشته (تیر و مرداد)، تجربه شد.

حجم معاملات مسکن شهر تهران تا قبل از افت محسوس معاملات خرید آپارتمان معمولا بیش از نیمی از حجم کل معاملات کشوری مسکن را به خود اختصاص می‌داد؛ این در حالی است که به دنبال ریزش ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن دست‌کم در دو ماه تیر و مرداد، در حالی‌که در سایر شهرهای کشور در این دو ماه به‌طور متوسط ماهانه ۲۵ هزار معامله خرید مسکن به ثبت رسید در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه کمتر از ۱۲ هزار فقره بوده است. تیر ماه امسال در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران ۲۴ هزار و ۹۰۰ فقره و در مرداد ماه نیز ۲۵ هزار فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده کاهش ۱۰‌درصدی تعداد خرید آپارتمان در تیرماه و همچنین افت ۵‌درصدی این معاملات در مرداد ماه است. این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد در هر کدام از این دو ماه حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه قبل، حدود یک‌درصد افزایش یافته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تحت تاثیر وجود دو عامل عمده، تحرک معاملاتی در بازار مسکن شهرهای کوچک و متوسط کشور (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، نسبت به شهرهای بزرگ، کلان‌شهرها و به‌خصوص پایتخت، بیشتر است. در شرایطی که بازار مسکن کلان‌شهرها در وضعیت شبه‌رکودی قرار گرفته و شهرهای بزرگ در میانه رکود و رونق قرار دارند، تحرک معاملاتی هنوز در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر به چشم می‌خورد؛ هر چند ممکن است این تحرک معاملاتی در این شهرها چندان محسوس نباشد اما شرایط بازار معاملات مسکن در آنها به مراتب بهتر از پایتخت، کلان‌شهرها وسایر شهرهای بزرگ است.

اولین عامل موثر در این زمینه به «تفاوت شیب رشد میانگین قیمت مسکن بین این شهرها با شهرهای بزرگ یا کلان ‌شهرها به ‌خصوص شهر تهران» مربوط می‌شود. شیب رشد نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور به استثنای شهر تهران در حالی تیرماه امسال به ۲۲‌درصد رسید که این میزان در هر کدام از ماه‌های اردیبهشت و خرداد ۹۷، معادل ۱۶‌درصد بوده است. هر چند این میزان نیز به مراتب کمتر از شیب رشد نقطه‌ای متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی اعلام شده است. تورم نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال بیش از ۳۰‌درصد گزارش شد؛ این میزان در خرداد ماه به بیش از ۴۰‌درصد و در تیرماه به بیش از ۵۰‌ درصد رسید که تقریبا دو برابر تورم نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان (به‌ جز تهران) است. میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور (بدون احتساب میانگین قیمت مسکن شهر تهران)، در تیرماه امسال به ۲ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید.

این در حالی است که در ماه‌های اخیر همچنین تفاوت قابل ‌توجهی بین تورم ماهانه مسکن سایر شهرها در مقایسه با تورم ماهانه مسکن در شهر تهران وجود داشته است. در شهر تهران در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۹۷، در هر ماه نسبت به ماه قبل تورم ۷ تا ۸‌ درصدی مسکن رقم خورد؛ این در حالی است که تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور(منهای شهر تهران)، در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۹۷، در هر ماه بین ۵/ ۱ تا ۵/ ۲‌درصد به ثبت رسید.

همین تفاوت بین شیب رشد میانگین قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور(به استثنای شهر تهران) با پایتخت، باعث شده است در حالی که طی ماه‌های اخیر معاملات مسکن شهر تهران با ریزش‌های سریالی همراه شده و هم ‌اکنون در مرز رکود قرار گرفته است، در سایر شهرهای کشور، معاملات خرید مسکن در دو ماه تیر و مرداد به‌ صورت خفیف روند صعودی داشته باشد. در شرایطی که شیب رشد متوسط قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور به مراتب کمتر از شیب رشد میانگین قیمت مسکن در پایتخت است، در شهرهای کوچک و متوسط (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر) نیز بالطبع، دامنه تغییرات قیمتی مسکن محدودتر از دامنه نوسانات قیمت در کلان‌ شهرها و شهرهای بزرگ است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در میان مراکز استان‌های کشور آن دسته از شهرهایی که جزو کلان ‌شهرها محسوب می‌شوند به لحاظ تغییرات نقطه‌ای، رشد قیمت به مراتب بالاتری را از سایر شهرهای مرکز استان که در ردیف کلان ‌شهرها قرار ندارند، تجربه کرده‌اند؛ میانگین قیمت مسکن در شهر اصفهان (مرکز استان اصفهان) که یکی از کلان ‌شهرهای کشور محسوب می‌شود تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۲۵‌درصد رشد کرد؛ این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در کلان‌ شهر مشهد در این ماه معادل ۲۹‌درصد به ثبت رسید. در حالی‌که تورم نقطه‌ای مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور(به‌ جز شهر تهران) به ‌طور متوسط، در تیرماه ۲۲‌درصد بوده است.

دومین عاملی که هم ‌اکنون مانع از افت نبض معاملات خرید مسکن در شهرهای کوچک و متوسط شده است به «رفتار خانه‌ اولی‌ها در این شهرها» مربوط می‌شود. در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر که شهرهای کوچک و متوسط را شامل می‌شوند، سهم خانه‌اولی‌ها از مجموع تسهیلات‌گیرندگان صندوق پس‌انداز مسکن یکم کل کشور، از ۱۴‌درصد در اواخر سال گذشته به ۲۰‌درصد در دو ماه ابتدای تابستان (تیر و مرداد) افزایش یافته است؛ این در حالی است که سهم خانه‌اولی‌های تهرانی از کل تسهیلات دریافت شده برای خرید مسکن از محل این صندوق، از ۳۵‌درصد در اواخر سال گذشته به ۲۵‌درصد در تیر و مرداد امسال کاهش یافته است که این موضوع به معنای تضعیف نقش خانه‌اولی‌های پایتخت در معاملات مسکن این شهر و همچنین تقویت نقش خانه‌اولی‌های سایر شهرهای کشور به‌ویژه شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر (شهرهای کوچک و متوسط) در معاملات خرید آپارتمان در این شهرهاست. در واقع با کاهش سهم دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شهر تهران، نقش تهران از رقم کل تسهیلات پرداختی به خانه ‌‌اولی‌های کل کشور کاهش یافته است؛ این تضعیف نقش به دلیل جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن در شهر تهران است؛ هم‌ اکنون به دلیل جهش قیمت مسکن تعداد قابل‌توجهی از خانه‌‌اولی‌های مشمول دریافت وام یکم قادر به استفاده از این تسهیلات برای خرید مسکن نیستند؛ در حالی‌که خانه‌اولی‌های سایر شهرها به ‌ویژه شهرهای کوچک و متوسط با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر همچنان در بازار معاملات این شهرها حضور دارند و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند. بنابراین بر عکس وضعیتی که به لحاظ کاهش سهم خانه‌ اولی‌های تهرانی از معاملات مسکن پایتخت در این شهر مشاهده می‌شود سهم خانه ‌اولی‌های شهرهای کوچک و متوسط از معاملات مسکن در این شهرهانسبت به سال گذشته افزایش یافته است و همین عامل یکی از عوامل مهم تحرک معاملات ملک در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر است.

۱۴ شهریور ۱۳۹۷ ۱۱:۴۷