معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن، در تشریح «نقشه‌راه ۱۴۰۷»، این برنامه را چارچوبی راهبردی برای مواجهه با بحران‌ها و بی‌ثباتی‌های اقتصاد مسکن دانست که با تمرکز بر چالش‌های زنجیره تأمین، تأمین مالی، هزینه‌های ساخت‌وساز و تحولات تقاضا، شناسایی ریسک‌ها، تقویت تاب‌آوری و ترسیم مسیر اقدام گروه برای سال‌های پیش‌رو را دنبال می‌کند.
به گزارش روابط عمومی گروه سرمایه‌گذاری مسکن، میرمیثم اسدالهی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار این گروه، در سخنرانی خود در همایش معاونین مالی و منابع انسانی شرکت‌های تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن با عنوان «اقتصاد مسکن در سایه جنگ و بی‌ثباتی» ضمن تشریح «نقشه‌راه ۱۴۰۷ هلدینگ سرمایه‌گذاری مسکن»، به بررسی مهم‌ترین چالش‌های پیش‌روی اقتصاد مسکن و صنعت ساختمان و تبیین مسیرهای پیشنهادی برای مواجهه با این شرایط پرداخت.
زنجیره شوک‌ها؛ از جنگ ۱۲روزه تا اختلال در تأمین انرژی و مصالح ساختمانی
وی در ابتدا با بررسی خلاصه وضعیت اقتصاد مسکن بر اساس آمارهای منتشر شده، عنوان کرد: هزینه ساخت در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان ۱۴۰۳ با جهش ۹۷ درصدی همراه بوده و تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در تهران نیز به ۳۶ درصد رسیده است. از سوی دیگر، نرخ تأمین مالی در بسیاری از پروژه‌های تولیدی به ۵۰ تا ۶۰ درصد می‌رسد و دسترسی به منابع بانکی ساخت مسکن حمایتی نسبت به دهه ۱۳۹۰ حدود ۴۵ درصد کاهش یافته است. در بخش تقاضا نیز تعداد ازدواج‌ها در سال گذشته به ۴۳۱ هزار مورد رسیده که پایین‌ترین رقم از سال ۱۳۷۱ محسوب می‌شود، درحالی‌که برآوردها از نیاز متوسط سالانه به ۵۹۰ هزار واحد مسکونی جدید در 10 سال آینده حکایت دارد.
اسدالهی با بررسی زنجیره‌ای از شوک‌ها از بهار ۱۴۰۴ تا مرداد ۱۴۰۵، گفت: جنگ ۱۲روزه و شکل‌گیری فضای ابهام سیاسی برای سرمایه‌گذاران، محدودیت‌های تأمین گاز طبیعی و افزایش نرخ آن در زمستان ۱۴۰۴، افت فعالیت کسب‌وکارها و تولیدکنندگان، آغاز جنگ ۴۰روزه در ۹ اسفند و تعلیق تولید مصالح در شهرک‌های صنعتی، به‌دنبال حمله به بخش‌هایی از صنایع فولاد و پتروشیمی، هر یک ریسک تازه‌ای به هزینه ساخت‌وساز و تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران افزودند.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن ادامه داد: در این روند، تنش‌های مجدد و حملات به زیرساخت‌ها در تیر ۱۴۰۵ و تحولات بعدی نیز بر فضای تصمیم‌گیری در بازار مسکن اثر گذاشتند. هرچند در مرداد همان سال، رشد ماهانه قیمت مصالح داخلی، بر اساس آمارهای منتشر شده، به صفر رسید، اما این شاخص به‌تنهایی به معنای رفع نااطمینانی‌ها و بازگشت ثبات به بازار نبود.
پنج عامل تورم بی‌سابقه ساخت‌وساز
اسدالهی با اشاره به آمارهای ارائه‌شده، گفت: شاخص نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید و رشد سالانه ۹۷درصدی را ثبت کرد. همچنین، رشد فصلی قیمت نهاده‌های ساختمانی در بازه مورد بررسی به ۳۶ درصد رسید؛ رقمی که در ۱۵ سال گذشته سابقه نداشت.
وی در تحلیل عوامل تشدیدکننده تورم ساخت‌وساز، پنج عامل اصلی را مورد توجه قرار داد و تصریح کرد: افت فعالیت کسب‌وکارها و تولیدکنندگان در وقایع دی‌ماه، وضعیت شکننده آتش‌بس و افزایش احتمال وقوع مجدد جنگ، شوک انرژی ناشی از محدودیت تأمین گاز طبیعی و رشد نرخ آن، پیامدهای آغاز جنگ در ۹ اسفند و کاهش تولید و عرضه نهاده‌ها، و در نهایت تعلیق تولید مصالح ساختمانی در شهرک‌های صنعتی موجب تشدید تورم ساخت و ساز شدند.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن ادامه داد: این عوامل در شرایطی بر هزینه ساخت‌وساز اثر گذاشتند که افزایش قیمت نهاده‌ها، اختلال در عرضه و دشواری پیش‌بینی هزینه‌های آتی، ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی را افزایش داده بود.
اسدالهی با اشاره به آمارهای منتشر شده عنوان کرد: برآوردهای ارائه‌شده نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در تهران، برای ساختمانی پنج‌طبقه روی پیلوت با واحدهای ۸۵ مترمربعی، به حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان رسیده است. حتی ساخت با حداقل کیفیت نیز بیش از ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع هزینه دارد.
وی با بیان اینکه در فاصله مرداد ۱۴۰۴ تا مرداد ۱۴۰۵، قیمت برخی اقلام ساختمانی افزایش قابل‌توجهی را تجربه کرد، گفت: قیمت آهن‌آلات بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافت. افزایش قیمت سیمان نیز حدود ۸۷ درصد و قیمت سنگ حدود ۵۰ درصد گزارش شد. در همین بازه، قیمت آجر نیز رشد قابل‌توجهی داشت.
زنجیره تأمین؛ مسئله‌ای فراتر از افزایش قیمت مصالح
در بخش دیگری از ارائه اسداللهی، اختلال در زنجیره تأمین از معدن و مواد اولیه تا فولاد و پتروشیمی، تولید مصالح، سازندگان و پیمانکاران و در نهایت پروژه‌های مسکونی و زیرساختی بررسی شد.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ادامه به ظرفیت تولید فولاد کشور و محدودیت‌های ایجاد شده پس از جنگ در تولید و صادرات این محصول اشاره و اظهار کرد در کنار این وضعیت، سهم آهن‌آلات و محصولات پایه پتروشیمی از هزینه ساخت مسکن، حدود ۱۲ تا ۲۲ درصد برآورد شده است؛ ازاین‌رو، توقف فروش یا اختلال در عرضه این محصولات می‌تواند به تشدید تورم ساخت‌وساز منجر شود.
اسدالهی محدودبودن یا نبود ذخایر راهبردی مواد اولیه را از دیگر نقاط آسیب‌پذیر این زنجیره معرفی کرد و گفت: این وضعیت نشان می‌دهد مسئله صنعت ساختمان صرفاً افزایش قیمت مصالح نیست، بلکه پایداری تأمین، امکان برنامه‌ریزی و پیش‌بینی‌پذیری هزینه‌ها نیز اهمیت اساسی دارد؛ موضوعی که مستقیماً بر زمان‌بندی اجرای پروژه‌ها، برآورد منابع موردنیاز و تصمیم سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد.
کوچک‌شدن مثلث تأمین مالی مسکن حمایتی
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ادامه به محدودیت منابع مالی ساخت‌وساز، به‌ویژه در حوزه مسکن حمایتی، پرداخت و سه ضلع اصلی تأمین مالی این بخش شامل تسهیلات بانکی، یارانه‌های بودجه‌ای و آورده متقاضیان را بررسی کرد.
اسدالهی توضیح داد که بر اساس آمار ارائه‌شده، پرداختی منابع بانکی ساخت مسکن حمایتی در هشت سال اخیر ۴۸۷ هزار میلیارد تومان بوده است؛ درحالی‌که خط اعتباری سال ۱۳۹۱، با تعدیل ارائه‌شده در گزارش، معادل ۱۳۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده است. همچنین، یارانه بودجه‌ای مسکن در دو سال اخیر ۱۴ هزار میلیارد تومان گزارش شده، درحالی‌که بودجه مربوط به دوره مهر امروزی معادل ۳۰ هزار میلیارد تومان عنوان شده است.
وی خاطرنشان کرد که از سوی دیگر، نسبت رشد درآمد خانوار به تورم در سال گذشته ۰.۶۲ اعلام شده که بیانگر کاهش درآمد واقعی خانوارهاست. در نتیجه، هم منابع مالی ساخت مسکن محدودتر شده و هم توان خانوارها برای تأمین آورده موردنیاز کاهش یافته است؛ وضعیتی که هر سه ضلع تأمین مالی مسکن حمایتی را کوچک‌تر می‌کند.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ادامه، چالش‌های تأمین مالی کلان پروژه‌های ساختمانی و محدودیت دسترسی سازندگان به منابع اعتباری مورد توجه قرار داد و اظهار کرد: هزینه تأمین مالی در بسیاری از پروژه‌های مولد به ۵۰ تا ۶۰ درصد می‌رسد؛ سطحی که می‌تواند توجیه اقتصادی این پروژه‌ها را با چالش مواجه کند. همچنین، بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی، منابع را به سمت فعالیت‌های کوتاه‌مدت و نقدشونده سوق می‌دهد و در نتیجه، سرمایه‌گذاری بلندمدت در ساخت‌وساز با دشواری بیشتری روبه‌رو می‌شود.
همچنین وی بازار سرمایه را به‌عنوان مکمل نظام بانکی در تأمین مالی پروژه‌ها مطرح و تصریح کرد: هرچند عمق محدود بازار سرمایه و ضرورت تناسب ابزار تأمین مالی با اندازه، ماهیت و افق زمانی هر پروژه، از ملاحظات این مسیر به شمار می‌رود.
تقاضای واقعی مسکن؛ مسئله فقط کمبود عرضه نیست
در بخش مرتبط با تقاضای مسکن، اسدالهی به بررسی تحولات جمعیتی، تغییر سبک زندگی و ساختار خانوارها پرداخت. کاهش تعداد ازدواج‌ها، افزایش تجرد قطعی، تحولات پس از طلاق، نیاز به نوسازی بافت‌های فرسوده و وضعیت مستأجران، از جمله عواملی بودند که در ارزیابی تقاضای آینده مورد توجه قرار گرفتند.
وی در ادامه عنوان کرد که بر اساس آمار ارائه‌شده، تعداد ازدواج‌ها در سال گذشته به ۴۳۱ هزار مورد رسید؛ رقمی که پایین‌ترین سطح از سال ۱۳۷۱ عنوان شده است. همچنین، تقاضای کل مسکن نسبت به دهه ۱۳۹۰ حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن خاطرنشان کرد: با وجود این تحولات، برآورد تیم مطالعاتی نسخه جدید طرح جامع مسکن، متوسط نیاز سالانه کشور به واحدهای مسکونی جدید در 10 سال آینده را حدود ۵۹۰ هزار واحد اعلام می‌کند. از این میزان، حدود ۴۴۰ هزار واحد به نیاز ناشی از ازدواج، حدود ۱۰۰ هزار واحد به نوسازی و جبران استهلاک، ۵۰ هزار واحد به تحولات پس از طلاق و ۱۰ تا ۲۰ هزار واحد به تجرد قطعی مربوط می‌شود. تولید ۵۲۵ هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۳ نیز در این بررسی مورد اشاره قرار گرفته است.
اسدالهی تاکید کرد که برآیند این تحلیل آن است که ارزیابی بازار مسکن نباید تنها بر تعداد واحدهای عرضه‌شده متمرکز باشد؛ توان خرید خانوارها، ساختار تقاضا و نسبت قیمت مسکن به درآمد نیز از شاخص‌های اساسی برای سنجش وضعیت بازار و اثربخشی سیاست‌ها محسوب می‌شوند.
سه سناریو برای آینده بازار مسکن
اسدالهی در بخش چشم‌انداز بازار، سه سناریوی توافق پایدار، تداوم وضعیت «نه جنگ، نه صلح» و تشدید جنگ فراگیر را بررسی کرد و گفت: در سناریوی توافق پایدار، احتمال مکث چندماهه و سپس افزایش معاملات مصرفی مطرح شده است. در شرایط تداوم بی‌ثباتی، رکود معاملات ادامه می‌یابد و استطاعت خرید مسکن بهبود معناداری پیدا نمی‌کند. در سناریوی تشدید جنگ نیز تعطیلی طولانی‌تر بازارها، عمیق‌ترشدن رکود ساخت و باقی‌ماندن فشار هزینه‌های ساخت بر قیمت‌های پیشنهادی از پیامدهای محتمل عنوان شده است.
وی عنوان کرد که این سناریوها بر ضرورت پرهیز از تصمیم‌گیری بر مبنای یک پیش‌بینی قطعی و لزوم طراحی راهبردهایی متناسب با شرایط مختلف تأکید دارند. بر این اساس، ریسک‌های سیاسی ابتدا می‌توانند بازار ارز و طلا را تحت تأثیر قرار دهند و بازار مسکن با تأخیر به این تحولات واکنش نشان دهد.
از تشخیص تا اقدام؛ نقشه‌راه 1407 گروه سرمایه‌گذاری مسکن
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ادامه به تشریح «نقشه‌راه ۱۴۰۷» به‌عنوان چارچوب پیشنهادی گروه سرمایه‌گذاری مسکن برای پیوند دادن مسائل شناسایی‌شده اقتصاد مسکن با راهبردها و اقدامات اجرایی پرداخت. این نقشه‌راه ۱۸ سرفصل را در پنج بخش «مبانی»، «شناخت»، «آینده»، «شرکت» و «اجرا» سامان می‌دهد و هشت هدف، شامل سه هدف اصلی و پنج هدف تکمیلی، را دنبال می‌کند.
اسدالهی تشریح کرد که برنامه اجرایی نقشه‌راه شامل شش فاز و هفت پنل تخصصی است که موضوعاتی مانند اقتصاد کلان و جهانی، سیاست و قانون، سرزمین و جمعیت، زنجیره تأمین و صنعت، سناریوها، چشم‌انداز و سیاست‌گذاری و بنگاه‌ها و بهینه‌کاوی را دربرمی‌گیرد.
وی در ادامه افزود: در این ساختار، برای هر یک از حلقه‌های آسیب‌پذیر شناسایی‌شده در اقتصاد مسکن، سرفصل‌های متناظر در نقشه‌راه تعریف شده است؛ از آسیب‌شناسی زنجیره تأمین و تدوین سناریوها تا راهبردهای بنگاه‌ها، صنعتی‌سازی گزینشی، تأمین مالی از بازار سرمایه، پایان‌محوری پروژه‌ها و بررسی تقاضای مؤثر.
معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن توضیح داد که راهبردهای پیشنهادی برای مواجهه با شرایط موجود، در سه افق زمانی تنظیم شده‌اند. در کوتاه‌مدت و تا روشن‌ترشدن شرایط، تمرکز منابع بر تکمیل سریع پروژه‌های نیمه‌تمام، اولویت‌بندی پروژه‌های حیاتی و پرهیز از آغاز پروژه‌های پرریسک و غیرضروری پیشنهاد شده است. همچنین، گفت‌وگو میان اجزای زنجیره تأمین برای افزایش پایداری عرضه فولاد از جمله اقدامات مورد تأکید است.
اسدالهی ادامه داد: در افق میان‌مدت، اصلاح مقررات ملی ساختمان برای توسعه ساخت صنعتی و نزدیک‌شدن به هدف ۱۵درصدی برنامه هفتم، ایجاد ذخایر راهبردی مواد اولیه و استفاده مکمل از ظرفیت بانک‌ها و بازار سرمایه در تأمین مالی پروژه‌ها مطرح شده است. در افق بلندتر نیز توسعه اجاره حمایتی برای دهک‌های پایین به‌جای اتکای صرف به مسکن‌سازی دولتی، سنجش موفقیت سیاست‌ها بر مبنای نسبت قیمت مسکن به درآمد و بازسازی اعتماد از مسیر ثبات، پیش‌بینی‌پذیری و تسهیل تأمین مالی مورد توجه قرار گرفته است.
در بخش پایانی این ارائه نیز، چهار محور برای هم‌افزایی با گروه مالی بانک مسکن پیشنهاد شد. نخست، هم‌اندیشی درباره ابزارهای مکمل تأمین مالی، از جمله صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک، با تأکید بر پایان‌محوری پروژه‌ها و کوتاه‌کردن چرخه گردش منابع مالی؛ دوم، معرفی خبرگان داخلی گروه و هم‌افزایی داده‌های تسهیلات ساختمانی برای بررسی تقاضا، زنجیره تأمین و راهبرد شرکت؛ سوم، مشارکت مدیران شرکت‌های تابعه در پنل‌های تخصصی زنجیره تأمین و صنعت و بنگاه‌ها و بهینه‌کاوی؛ و چهارم، دریافت بازخورد درباره راهبردهای مقاوم و مشروط و آستانه‌های فعال‌سازی آن‌ها پیش از تصویب نهایی.