گزارش ویزه آغاز بیست و چهارمین سالروز تاسیس شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن در روزنامه دنیای اقتصاد منتشر شده است.
به گزارش روابط عمومی شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن، این گزارش در صفحه 10 روزنامه دنیای اقتصاد در تاریخ 7 اردیبهشت ماه امسال درج شده است. مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن در قالب گفت و گویی به تشریح استراتژی ها و برنامه های شرکت در آغاز بیست و چهارمین سال فعالیت پرداخته است.
دریافت فایل1- گزارش سالروز تاسیس شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن در روزنامه دنیای اقتصاد
دریافت فایل2- لینک گزارش در وب سایت روزنامه دنیای اقتصاد
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=359550
متن کامل این گفت و گو در ادامه می آید:
از سوی مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت صورت گرفت
تشریح استراتژی ها و برنامه های «گروه سرمایه گذاری مسکن» در آغاز بیست و چهارمین سال فعالیت
ششم اردیبهشت امسال، آغاز بیست و چهارمین سال فعالیت یکی از بزرگترین انبوه سازان صنعت ساختمان ایران است. شرکتی که طی 23 سال فعالیت سازنده در بخش های مختلف این صنعت توانسته تعریف تازه ای از مسکن خوب و باکیفیت را به جامعه عرضه کند.«شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن» به همراه 18 شرکت زیرمجموعه اش در سراسر ایران تلاش می کنند تا شعار «مسکن خوب زندگی را زیباتر می کند» را عینیت بخشند. شرکت در کنار فعالیت در بخش انبوه سازی مسکن، در بخش های دیگری چون جادهسازی، انتقال خطوط آب، آماده سازی، احداث مجموعههای تجاری، آموزشی و فرهنگی نیز حضور موثری داشته است.
گام نهادن در بیست و چهارمین بهار شرکت، بهانه ای شد تا با مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به گفت و گو بنشینیم. وی که دانش آموخته کارشناسی ارشد معماری و شهرسازی است، تجربه سال ها مدیریت صنعت ساختمان و فعالیت های عمرانی را در بخش های دولتی و خصوصی در کارنامه خود دارد. ادامه این گفت و گو را با هم می خوانیم:
*****
در آغاز بیست و چهارمین سال تاسیس شرکت، مزیت هایی که شرکت توانسته طی ربع قرن فعالیت به دست آورد شامل چه مواردی هستند؟
فلسفه وجودی تاسیس شرکت توسط بانک مسکن در سال 69 توسعه فرهنگ انبوه سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن بوده که شرکت تا حد زیادی توانسته این امر را محقق کند.شرکت با حضور در بازار ساختمان، از انبوه سازی مسکن تا ساخت پروژه های لوکس اداری و تجاری، احداث راه و خطوط انتقال آب و سایر حوزه هایی از این دست توانسته تجارب ارزنده و مزیت های نسبی ای را برای خود ایجاد کند.
به طور خلاصه این مزیت ها را می توان در مجموعهای از نیروهای توانمند و متخصص، کیفیت بالای ساخت، مجموعهای از ماشینآلات و تجهیزات پیشرفته، پراکندگی جغرافیایی در سراسر ایران، حضور در بازار سرمایه، مشارکت در طرح های ملی، حضور در بازارهای بین المللی و مدیریت باثبات و باتجربه مشاهده کرد.
استراتژی شرکت برای حفظ و ارتقای جایگاه شرکت در بازار مسکن کشور چیست؟
برنامه استراتژیک شرکت، با توجه به تغییرات ایجاد شده در شرایط بازار، با استفاده از مدل تجزیه و تحلیل عوامل محیط درونی و بیرونی، در سال 1390 مورد بازنگری قرار گرفته و به تصویب هیات مدیره رسید. شرکت نیز سعی دارد تا بر تکیه بر این نقشه راه و تکیه بر پیادهسازی استراتژیها و کنترل مناسب آن، مسیر موفقی را در بازار طی کند.
از این رو، برنامه استراتژیک شرکت در 5 بخش متمایز ترسیم شده اند تا پیشرو بودن شرکت در بازار مسکن را موجب شوند. این 5 بخش شامل « افزایش سهم شرکت از بازار مسکن در بازارهای هدف شرکت»، « تمرکز بر مشتری محوری»، «افزایش سهم و دوام سودآوری شرکت »، « متوازن نمودن تامین مالی»، «افزایش توان مدیران و کارکنان» و «متوازن سازی سبد کسب و کار» و «حضور در بازارهای خارجی» هستند.
هم چنین چشم انداز فعالیت شرکت «پیشتاز بودن در بازار مسکن ایران و حضور اثر‌گذار در سایر بازار‌هایی که به آن وارد میشویم، بر بستر ارزش‌های بنیادین شرکت» تعریف شده است. تلاش همکاران در گروه سرمایه گذاری مسکن نیز حرکت در مسیرهایی است که دستیابی به این هدف را تسهیل کند.
شما به عنوان یک انبوه ساز بزرگ به چه نوع حمایت های قانونی و مالی نیاز دارید؟
در وهله نخست نیاز به بازنگری در برخی قوانین حاضر در صنعت ساخت و ساز احساس می شود. باید تعاریف این حوزه اصلاح شود تا تفاوت میان انبوه سازی واقعی و انبوه سازندگان دوره ای و فصلی مشخص شود. از طرفی ضرورت دارد تا اعطای تسهیلات و مشوق های ساخت و ساز براساس رتبه بندی انبوه سازان و سایر سازندگان انجام شود تا انبوه سازان باسابقه بتوانند ضمن خاتمه پروژه های در دست اجرا، پروژه های جدیدتر و بزرگتری تعریف و مشتریان را به سمت خود جذب کنند. در سایه این حمایت ها است که می توان نقش بیشتر و موثرتری را در تامین مسکن در کشور ایفا کرد.
به نظر شما کیفیت چقدر میتواند در انتخاب خریداران مسکن تاثیر گذار باشد؟
در گذشته، داشتن کیفیت برای کالاها و خدمات یک مزیت تلقی میشد، ولی به عقیده من امروز کیفیت یک اصل است و در بازار رقابتی کالای فاقد کیفیت، جایگاهی ندارد. هر چند با توجه به وضعیت بازار ساخت و ساز کشور هنوز ما با تولیدات فاقد مشخصههای کیفی لازم روبرو میشویم، ولی عمر این محصولات نیز طولانی نخواهد بود. برنامه ریزی کیفیت و استفاده از روشهای تضمین و کنترل آن در طراحی، ساخت و بهرهبرداری یکی از اولین اصولی است که تولید کنندگان باید رعایت کنند.کنترل کیفیت مصالح ورودی به کارگاهها، کنترل کیفیت عملیات اجرا شده و مستند سازی این کنترلها در قالب سیستم مدیریت کیفیت میتواند موجب بهبود کیفیت ساخت و ساز و افزایش رضایت مشتری شود.
مهمترین ویژگی محصول ما کیفیت است و شرکت همواره سعی دارد تا فراتر از استانداردهای تعریف شده و بالاتر از نیازهای مشتریان، فعالیت کند. شرکت با دارا بودن سیستم مدیریت کیفیت بر اساس استاندارد ISO9001- 2008 اقدام به برنامهریزی و مستند سازی در این حوزه مینماید، به طوری که برای تمامی ابعاد کیفیت دستورالعملهای دقیق جهت برنامه ریزی، اجرا و کنترل کیفیت طراحی شده و این موضوع جزو داراییهای معنوی ارزشمند ما هستند.
مهندسی فروش در پروژههای شرکت سرمایه گذاری مسکن چگونه است؟
ما با شناخت شاخصهای کلیدی عملکرد، به این نتیجه رسیدیم که بحث بازاریابی و فروش در بخش مسکن و ساختمان، طی سالهای آینده تعیین کننده و تاثیرگذار، خواهد بود. بنابراین در حال سرمایه گذاری و گسترش این بخش در شرکت هستیم.
شرکت ضمن استفاده از پتانسیل بالای خود در شرکت مادر و شرکتهای تابعه در این زمینه, یک شرکت تخصصی در حوزه بازاریابی و فروش دارد و از پتانسیل سایر شرکتهای فعال نیز در این حوزه استفاده می کند. هم چنین اخیرا هم کمیته فروش در هلدینگ تشکیل شده تا با بررسی وضع موجود و تعریف راهکارها و سیاست های جدید در این زمینه، مهندسی فروش را درگروه بیش از پیش تقویت کند.
با توجه به تغییرات فناوری و افزایش صنعتی سازی در صنعت ساختمان در سطح بین المللی ، در پروژههای شما چقدر به صنعتی سازی و استفاده از فناوری های نوین توجه شده است؟
با توجه به برنامهریزی انجام شده، حرکت به سمت استفاده از فناوری های نوین به عنوان یکی از راهکارهای شرکت در مسیر رقابت تعریف شده است.گرچه مجموعهای از فعالیت ها نیز انجام شده ، ولی معتقدم مسیر درازی در پیش رو داریم.
یکی از معضلات پروژههای انبوه سازی، طولانی بودن زمان و در نتیجه هزینه تمام شده بالای آنها است. شرکت به منظور افزایش سرعت ساخت و کاهش قیمت تمام شده اقدام به مطالعه، انتقال و استفاده از تکنولوژی نوین (قالب تونلی) با تمرکز بر مدیریت ساخت نموده است. از مهمترین مزایای استفاده از این روش، کاهش زمان اجرای پروژههای انبوهسازی به یکسوم، افزایش طول عمر ساختمان به بیش از 50 سال،کاهش دور ریز مصالح و امکان به کارگیری مصالح پیش ساخته و نیمه پیش ساخته با کیفیت است. از طرفی تلاش برای بهینه کردن سیستم های سازه ای موجود از جمله قالب بتونی، اسکلت فلزی سبک پیچ و مهر، روش های ترکیبی اسکلت و سقف، تولید پانل های پیش ساخته نما و ... نیز بخشی از پروژه های واحد تحقیق و توسعه شرکت است.
آیا ساخت مسکن لوکس و ویژه نیز بصورت انبوه سازی امکانپذیر است؟
باید قبول کنیم همانطور که بازار پروژههای ارزان قیمت داریم، برای پروژههای ویژه که دارای امکانات رفاهی خاص هستند نیز، بازار و مشتری وجود دارد. به نظر من ساخت این مجتمعها میتواند در قالب انبوه سازی نیز اجرا شود. البته این موضوع بسیار خاص است و نیاز به تفکر ویژهای دارد.
به هر حال ما به عنوان یک شرکت ساختمانی برای متوازن کردن سبد درآمد و سبد پروژههای خود نیاز به تعریف پروژههای متفاوت از نظر مکان و امکانات (باصطلاح لوکس) داریم. اجرای پروژههای گرانقیمت در قالب انبوه سازی منافاتی با اهداف شرکت ندارد. ویژه سازی تعاریف خاص خود را در مورد منطقه، مشاعات، نماها، دسترسی، امکانات و ... دارد که در پروژههای انبوه سازی نیز قابل رعایت است. در سایر کشورها نیز پروژههای بسیار سطح بالا که از طریق انبوه سازی ساخته شدهاند وجود دارد. به نظر من، در صورت تعریف دقیق نیازهای مشتریان، ویژه سازی که شامل مکان، امکانات و قیمت، تاثیر زیادی در روند فروش پروژههای انبوه سازی نخواهد داشت.
برنامه شرکت برای توسعه فعالیت ها در سطح بین المللی چگونه است؟
شرکت از ظرفیت بسیار بالایی برخوردار است. نیروی متخصص و متعهد، دانش و تجربه ارزشمند، سرمایه کافی، ابزار و ماشین آلات و تجهیزات متناسب و همچنین اعتبار مناسب نزد مسولان و مقامات، همگی عواملی هستند که به پشتوانه آنها، حضور شرکت در بازارهای خارجی امکانپذیر است.
در این حوزه، شرکت در حال تدوین برنامه جامع گسترش حضور در بازارهای کشورهای منطقه و ایجاد درآمد بیشتر از طریق کسب درآمدهای ارزی است. در برنامههای هدف گذاری شده شرکت نیز، ارتقاء کیفیت فعالیتهای کاری شرکت به کلاس جهانی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. همزمان ما مشغول بررسی دقیق بازارهای کشورهای منطقه هستیم که نتایج آن به فراخور اطلاع رسانی خواهد شد. الجزایر، بلاروس، عراق، افغانستان و ... از مهمترین بازارهای هدف شرکت به شمار می روند.
برنامه شرکت برای توسعه فعالیت های خود در بازار سرمایه چیست؟
یکی از رسالتهای اصلی شرکت حفظ و توسعه منافع سهامداران است. ایجاد بالاترین بازده و بیشترین ارزش افزوده به ازای هر سهم، یکی از اولویتهای اصلی تمامی مدیران و کارکنان است. از سوی دیگر قصد داریم سهام شرکت های تابعه را به فراخور داشتن شرایط لازم، در بازار سرمایه پذیرش کنیم. بهره گیری از ابزارهای مالی متنوعی که اخیرا به بازار سرمایه آمده اند هم رویکرد دیگر ما برای توسعه فعالیت هایمان در بازار سرمایه به شمار می رود.
در حال حاضر سطح زیر ساخت پروژه های شرکت در سراسر کشور به چه میزان است؟
شرکت در طول 23 سال فعالیت خود نسبت به مطالعه، بررسی و مکانیابی احداث بیش از 150 هزار واحد مسکونی در قالب پروژهها انبوه سازی اقدام کرده است که از این مجموعه عملیات اجرایی 63 هزار واحد در قالب بیش از 400 پروژه آغاز شده و عملیات اجرایی 48 هزار واحد در قالب 340 پروژه خاتمه یافته و به متقاضیان در سراسر کشور واگذار شده است. همچنین تعداد بیش از 15 هزار واحد مسکونی در قالب 65 پروژه با بیش از 2 میلیون مترمربع زیربنا در مراحل مختلف اجرا قرار دارد. شرکت علاوه بر فعالیت در بخش انبوه سازی مسکن در بخشهای جادهسازی, انتقال خطوط آب، آماده سازی، احداث مجموعههای تجاری، آموزشی و فرهنگی نیز فعال است. هم چنین شرکت عملیات ساخت 24 پروژه تجاری اداری(417 واحد اداری و 1089 واحد تجاری) با زیربنای کل 281.375 مترمربع را نیز اجرایی کرده است.در کنار این امر احداث بیش از 40 هزار واحد مسکونی نیز در مراحل مختلف بررسی جهت عملیات اجرایی است.
برنامه امسال شرکت برای افزایش سطح فعالیت ها و پروژه های جدید چگونه است؟
شرکت طی سال 92، توسعه فعالیت ها و افزایش سهم بازار را در دستور کار خود قرار داده است. هم چنین قرار است عملیات ساخت قریب یک میلیون مترمربع پروژه در گروه آغاز شود. برای تحقق این مهم هم در نظر داریم از سیاست مشارکت با سایر شرکت ها و استفاده از منابع این سرمایه گذاران برای شروع پروژه های جدید بهره ببریم. در این خصوص هم به توافقات خوبی با برخی فعالان صنعت ساختمان دست پیدا کرده ایم. اما عمده پروژه های شرکت که اخیرا شروع شده اند به طور خاص می توان به پروژه های آبشار واقع در منطقه 22 تهران، تجاری مسکونی المپیک کن،مسکونی دراک شیراز، ستاره کیش، مسکونی تجاری هدایت مشهد، مجتمع تجاری اداری شریعتی اصفهان، تالار اصفهان، مجتمع تجاری تهرانپارس و . . . اشاره کرد.
با توجه به نوسانی بودن دوره ای قیمت ها در بازار مسکن، چه راهکاری را برای عبور از شرایط رکود پیشنهاد می کنید؟
واقعیت این است که ما هم جزئی از این بازار هستیم و این نوسانات بر فعالیت شرکت تاثیرات فراوانی دارد. سعی ما در شناخت روند صحیح بازار و اخذ تصمیمات صحیح در راستای راهبری مناسب مجموعه گروه به سمت اهداف مصوب است. رفتن به سمت رویکردهایی چون تعریف سبد پروژه، تنوع محصولات بهبود سرمایه گذاری و صدور خدمات فنی مهندسی از جمله راه هایی است که می توان برای عبور از رکود مورد توجه قرار داد.
برای تامین نقدینگی و منابع مورد نیاز پروژه ها از چه روش هایی استفاده کرده اید؟
بحث تأمین سرمایه و منابع مورد نیاز کسب و کارها از جمله پروژههای بزرگ ساختمانی، یکی از اصلیترین دغدغههای فعالان عرصه تولید است. روشهای متعددی جهت تامین منابع مالی برای پروژهها وجود دارد که این موضوع باید در سبد تأمین منابع شرکتها دیده شود. شرکتها با برنامه ریزی صحیح امکان استفاده از پتانسیل موجود در بازار را دارند.
با توجه به شرایط محیطی و محدودیت بانکها در تامین اعتبار مورد نیاز در قالب تسهیلات، نیاز به استفاده از سایر روشهای تامین مالی در پروژههای بزرگ ساختمانی طی چند سال اخیر مشهود و مشخص شده است. یکی از رایجترین روشها، مشارکت بین صاحبان زمین و سازندگان است که طی سالهای اخیر از رونق مناسبی برخوردار شده است. از دیگر روشهای موفق در تامین مالی پروژههای بزرگ، بحث پیش فروش است که مزایای دو جانبه برای خریدار و فروشنده را به همراه دارد. در این روش خریدار در یک مدت زمانی نسبتاً طولانی اقدام به پرداخت قیمت واحد مورد نیاز خود نموده، در مقابل فروشنده ضمن کاهش سربار مالی، از فروش محصولات خود اطمینان دارد. انتشار اوراق قرضه، صکوک و سایر ابزراهای رایج در بازار سرمایه به همراه استفاده از صندوقهای زمین و ساختمان مورد توجه در پروژههای بزرگ ساختمانی است.
عمده مشتریان شرکت متعلق به چه دهک های درآمدی جامعه هستند ؟
خاستگاه و هدف گذاری اصلی شرکت ساخت مسکن با کیفیت برای تمامی اقشار جامعه است . بنابراین فارغ از اینکه مصرف کننده نهایی در چه دهکی از درآمد قرار می گیرد، ما به ساخت مسکن باکیفیت براساس نیاز بازار می اندیشیم. ولی به هر روی در مقاطع مختلف زمانی، براساس نیاز مشتریان هدف پروژه های ما تعریف می شوند.
برنامه شما برای ورود شرکت های تابعه به فرابورس یا بورس چیست؟
ورود شرکت های تابعه به بازار سرمایه در راستای مصوبات هیات مدیره هلدینگ و با هدف افزایش شفافیت، تامین مالی و جذب سرمایه گذاران نهادی بازار صورت می گیرد. در گام نخست در انتهای سال مالی 90 و ابتدای سال مالی 91، سهام شركت های سرمایه گذاری مسکن شمالشرق و سرمایه گذاری مسکن تهران در فرابورس عرضه شد. سهام شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب در فرابورس پذیرفته شده و آماده عرضه است. هم چنین شرکت های سرمایه گذاری مسکن زاینده رود، سرمایه گذاری الوند و سرمایه گذاری مسکن پردیس نیز در مراحل آماده سازی برای ورود به فرابورس هستند.
در خط مشی کیفیت شرکت بر «حفظ محیط زیست در تمامی مراحل طراحی، ساخت و بهره برداری» تاکید شده است. شرکت چگونه در مسیر تحقق این امر حرکت می کند؟
شرکت همواره در راستای مسئولیت پذیری در قبال جامعه و در نتیجه ارتقای کیفیت ساخت و ساز در کشور گام برمی دارد. این رویکرد با وجود ایجاد هزینه برای شرکت، به لحاظ استفاده بهینه از مواد و مصالح و کاهش مصرف انرژی های فسیلی، طول عمر محصول و نیز کاهش آلودگی محیط را در پی داشته در سطح کلان، همسو با منافع جامعه خواهد بود. تاکید بر استفاده از مصالح هماهنگ با محیط زیست، کاهش دور ریز مصالح و توجه ویژه به ایجاد فضای سبز در مجموعه ها، هر یک نشان دهنده توجه شرکت به مسائل زیست محیطی است.
پیش بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
مسکن یکی از تاثیرگذارترین بخشهای اقتصادی در کشور است و در حالی که به صورت مستقیم در حدود 4 تا 5 درصد در تولید ناخالص داخلی نقش دارد، ولی به عنوان یکی از مهمترین بخشها در گردش اقتصادی و مصرف کالاهای واسطهای (حدود 20 درصد) مطرح است. به هر حال طی ماههای گذشته این بازار با نوسانات قیمت روبرو بوده است که شرکت ما هم از این قاعده مستثنی نیست. من آینده روشنی را برای بازار مسکن هم برای خریداران و هم برای سازندگان پیش بینی می کنم.
