قیمت و اجاره بهای مسکن بعد از سالها با روندی کاملا محسوس روبه تنزل گذاشت و بارقه امید در متقاضیان خود ایجاد کرد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس ، بازار مسکن در سال 85 به یکباره از رکود خارج شد و رونق گرفت و به اذعان کارشناسان مسکن اگر چه رشد قیمت آن هر 5 سال طبیعی است اما رشد قیمت ها در این سال غیر طبیعی بود. اما روند نزولی قیمت مسکن که از اواخر سال گذشته آغاز شد این امید را در بین متقاضیان خرید و اجاره مسکن ایجاد کرد که بلاخره روز کاهش قیمت مسکن و اجاره بها نیز فرا خواهد رسید.
مهمترین عواملی که در افزایش جهشی قیمت مسکن در سال 85 موثر بود را باید به افزایش هزینه های تولید و احداث مسکن، ضعف و عدم وجود امنیت کافی در بازار سرمایه و برخی دیگر از بازارها و بالعکس،افزایش تسهیلات اعطایی به بخش مسکن توسط نظام بانکی،انتظارات تورمی که حتی با کاهش روند رشد تسهیلات اعطایی و بهای خدمات ساختمانی موجب رشد قیمت مسکن شد و البته بالا بودن تقاضای مسکن و عدم تعادل در عرضه مسکن اشاره کرد.
دولت نیز هر چند دیر اما سعی کرد تا این موارد را در دو سال گذشته تا حدودی رعایت کرده و بازار مسکن را آرام و قیمت های مسکن را کنترل و تا حدودی کاهش دهد.دولت در این دو سال گذشته نه تنها تسهیلات اعطایی به بخش مسکن توسط نظام بانکی(بانک های خصوصی) را کاهش داد بلکه سعی کرد تا با آرام کردن بازارهای موازی و کاهش قیمت نهاده های تولید مسکن، قیمت تمام شده مسکن را کاهش دهد تا انتظارات از بازار مسکن در آینده هم در بخش خرید و هم در بخش اجاره مسکن، بازاری متعادل با قیمت های مناسب باشد.
*گذری کوتاه بر رشد قیمت مسکن در سال 85
اوضاع و احوال بازار مسکن در سال 85 در نوع خود بسیار عجیب و شگفت انگیز است چرا که در این سال قیمت مسکن لحظه ای در حال افزایش بود بطوریکه بسیاری از معاملات مسکن در بنگاههای مسکن به دلیل رشد لحظه ای قیمتها فسخ می شد.
متقاضیان خرید و فروش مسکن علیرغم رشد قیمت ها به شکلی عجیب تقاضای خرید و یا فروش مسکن داشتند که اتفاقا همین موضوع تعجب بنگاههای معاملات مسکن را در برداشت که اگر قیمت ها در حال افزایش است این همه عجله برای خرید و یا فروش مسکن چیست؟
بیشتر متقاضایان مسکن در سال 85 علیرغم رشد قیمت ها به این فکر افتادند که مسکن خود را عوض کرده و یا با خرید مسکن از اجاره‌نشینی نجات پیدا کنند.
بنگاه های معاملات ملکی شهرهای مختلف ایران و به خصوص تهران نیز در سال 85 صحنه رقابت و تاخت و تاز سخت فروشندگان و خریداران مسکن شده بود بطوریکه هر فروشنده مسکنی برای خود قیمتی را تعیین و اعلام می کرد.اتفاقا تعیین قیمت ها نیز از سوی خریداران مسکن با مخالفتی مواجه نمی شد چرا که خریدار احتمال می داد اگر یک روز از خرید مسکن جا بماند باید روز بعد مبلغ بیشتری را برای خرید پرداخت کند. در همین سال بود که بسیاری از دارندگان مسکن سودهای مناسبی از بابت رشد قیمت ها به دست آوردند.
بنابراین گزارش، اگرچه سال 85 می‌توانست شیرینی خانه‌دار شدن برای برخی را به دلیل رونق بازار به همراه داشته باشد اما تلخی بسیار زیادی برای افرادی که خانه نداشتند را ایجاد کرد و از سوی دیگر افرادی نیز در همین سال بودند که خود صاحبخانه بودند و مسکن خود را فروخته بودند اما با رشد بیش از 100 درصدی دیگر توان خرید مسکن را پیدا نکردند و حال با گذشت 2 سال هنوز هم توانایی خرید مسکن ندارند.
*جهش قیمت به کام دارندگان مسکن
اما جهش قیمت مسکن به کام چه کسانی شد. سوالی است که همواره مردم و فعالان بخش مسکن از یکدیگر می‌پرسند. شیرینی جهش قیمت مسکن برای افرادی بود که واحدهای مسکونی آماده‌ای با قیمت بسیار پایین‌تر از قیمت‌های آن دوره خریداری کرده و یا احداث کرده بودند. حال می‌توانستند با یک سود مناسب واحدهای مسکونی خود را فروخته و راه چند ساله را یک شبه طی کنند.
اگر چه در کنار سازندگان مسکن واسطه‌ها و دلالان بازار مسکن نیز سودهای خوبی را از بابت رشد قیمت مسکن به خود اختصاص دادند.
ازسال به بعد 85 بود که خرید مسکن از نان شب هم واجب‌تر و البته دست نیافتنی‌تر شد چرا که روز به روز قیمتها در حال افزایش بود .
در این سال بود که مسولان ذیربط کشور دیر به این فکر افتادند که رشد قیمت مسکن در سال 85 پس از یک رکود چند ساله، زمان جهش قیمت خود را آغاز کرده است و باید برنامه‌ای برای کاهش التهاب بازار مسکن داشته باشند. سیاستمداران کشور و مسولان دولتی تا آمدند طرح یا لایحه‌ای را برای جلوگیری از هرگونه افزایش قیمت و یا تعادل بازار مسکن ارائه کنند قیمتها سرسام‌آور افزایش پیدا کرده بود.
قیمت مسکن در کشور و به خصوص تهران قبل از سال 85 از سال 81 به مدت 4 سال رشد زیر 10 درصدی داشت و چنانچه متقاضی خرید مسکن در این 4 سال که رشد قیمتها بسیار پایین‌تر از رشد نرخ تورم بود توانسته بود خانه‌دار شود موفقیت و خانه‌دار شدن خود را بعد از سال 85 نیز می‌توانست ادامه دهد اما افسوس برای افرادی که نه در این 4 سال رکود و نه در آن دو سال رونق بازار، دیگر نتوانستند خانه‌دار شوند و حال با توجه به رکود بازار و نبود فروشنده مسکن تنها به فکر اجاره‌نشینی با حداقل امکانات هستند.
*گذشت دو سال از رونق بازار و توجه به آرام کردن بازارهای موازی
بازار مسکن بعد از دو سال رونق و جهش قیمت در اواخر سال 86 و ابتدای سال 87 به یکباره ترمز خود را کشیده و ایست کرد.در همین اوصاف بود که دولت فعالیت خود را برای ورود به بخش مسکن و به دست گرفتن امور بیشتر کرد و تصمیم گرفت بازارهای موازی را آرام و طرح مسکن مهر را هر چه سریعتر به پیش ببرد.
در اواخر سال 86 نیز تصمیمات مهمی برای کاهش قیمت نهاده‌های تولید مسکن گرفته شد.یکی از این تصمیمات خروج سیمان از سبد حمایتی دولت و توزیع سیمان توسط شرکت تعاونی مصالح فروشان بود.
سیمان همواره در این چند سال گذشته معضل بزرگ دولت در طرح‌های عمرانی و ساخت و ساز بوده است.چرا که قیمت سیمان نه تنها هر سال رشد می‌کرد بلکه همواره کمبود آن مشکلاتی را برای اتمام پروژه‌ها به ارمغان می آورد.
تصمیم انقلابی مبنی بر خروج سیمان از سبد حمایتی هر چند با مقاومتهای فراوان توام بوده و هنوز هم برای خروج کامل آن اما و اگر وجود دارد موجب شد تا قیمت سیمان در بازار آزاد به دلیل افزایش تولید و توزیع سیمان و رسیدن آن به مرز 54 میلیون تن کاهش یابد.
همین کاهش قیمت سیمان در بازار موجب شد تا بسیاری از سازندگان مسکن این تصمیم را به فال نیک گرفته و آنرا نوید بخش رونق ساخت و ساز عنوان کنند.
اسدپور کارشناس اقتصادی، طرح آزادسازی قیمت سیمان را بر کاهش قیمت تمام شده مسکن مفید ارزیابی می‌کند و می‌گوید: مطمئنا با اجرای طرح آزادسازی قیمت سیمان در اوایل سال جاری بهای هر تن سیمان در بازار آزاد 30 تا 40 درصد کاهش یافت ،بنابراین مطمئنا این کاهش قیمت در کنار سایر عوامل مثل کاهش قیمت آهن و میلگرد موجب شد تا قیمت تمام شده مسکن روز به روز در حال کاهش باشد.
اسدپور تاکید می‌کند که این روند کاهش قیمت تمام شده مسکن در وضعیت کنونی که بازار مسکن در رکود بسر می‌برد به نفع سازندگان است.
البته او معتقد است که کاهش نهاده های تولید مسکن در وضعیت کنونی که بازار مسکن در رکود مطلق به سر می برد و خریدار مطمئنی برای خرید در بازار وجود ندارد بیش از پیش موجب ضرر سازندگان مسکن از بابت فروش نرفتن مسکن هایشان نخواهد شد.
از بازار آزاد سیمان نیز خبر می رسد که از زمان توزیع مستقیم سیمان از سوی تعاونی مصالح فروشان قیمت سیمان همچنان روند نزولی دارد. البته این طرح به ضرر بسیاری از مصالح فروشان شده است چرا که آنها عنوان می‌کنند در برخی از روزها حتی 5 پاکت سیمان نیز به فروش نمی‌رسد.
قیمت هر پاکت تیپ یک و 2 در بازار آزاد حدود 3500 تومان است که قیمت فله‌ای آن حدود 52 هزار تومان خواهد بود.
اسماعیل کاظمی مدیرعامل تعاونی مصالح فروشان تهران نیز معتقد است که بازار سیمان کاملا آرام شده و این آرامش مطمئنا تاثیر بسزایی در افزایش ساخت و ساز و کاهش قیمت تمام شده مسکن خواهد داشت.
وی می‌گوید که سازندگان مسکن می‌توانند با مراجعه به شرکت تعاونی مصالح فروشان به ازای هر مترمربع 150 کیلوگرم سیمان دریافت کنند.
*کاهش 40 درصدی قیمت آهن و میلگرد
کاهش 40 درصدی قیمت آهن و میلگرد نیز طی ماههای گذشته موجب شده تا سازندگان مسکن به فعالیت خود رونق بیشتری داده و سعی کنند تا در این بازار راکد مسکن رغبت بیشتری برای هر چه سریعتر تمام کردن واحدهای مسکونی در دست احداث خود قبل از اتمام سال جاری از خود نشان دهند.
*بهترین زمان برای ساخت و ساز
سازندگان مسکن نیز معتقدند که با توجه به وضعیت بوجود آمده در بازار سیمان آهن و میلگرد بهترین زمان برای ساخت و ساز همین ماههای پاییز و زمستان است.آمارها نیز نشان می دهد که در شش ماه گذشته ساخت و ساز و صدور پروانه های ساختمانی 14 درصد رشد داشته است بنابراین این رشد حاکی از این است که در آینده باید شاهد نزدیکتر شدن عرضه و تقاضای مسکن باشیم.موضوعی که همواره (کاهش عرضه و افزایش تقاضا)موجب رشد قیمت مسکن واجاره بها می شود.
اتفاقا جهانی مدید کل دفتر و برنامه ریزی وزارت مسکن نیز معتقد است که تا 2 سال آینده روند ساخت و ساز با افت روبرو نمی شود بنابراین این بدین معناست که اگر روند ساخت و ساز رو به رشد باشد و دولت نیز مسکن مهر خود را به نتیجه برساند باید در آینده شاهد تحولات مثبتی در بخش مسکن باشیم.
سلماسی دبیر انجمن انبوه‌سازان هم اگر چه معتقد است که کند شدن تسهیلات بانکی موجب شده تا انبوه‌سازان با مشکل ساخت مسکن مواجه شوند اما همین کاهش قیمت نهاده های تولید مسکن را باید به فال نیک گرفت و آنرا پایه‌ای برای افزایش تولید مسکن در کشور عنوان کرد.
وی می‌گوید: چنانچه دولت اعطای تسهیلات مسکن را به انبوه‌سازان آسان کند میتوان به رونق ساخت و ساز ،کاهش قیمت مسکن و اجاره بها در ماهها و سالهای آتی امیدوار بود.
*خبرهای خوش برای مستاجران
بر اساس این گزارش،کاهش 25درصدی اجاره بها در تهران نسبت به ابتدای سال جاری که به تبع کاهش قیمت مسکن در کشور و تهران رخ داده است موجب شده تا با رقه ای از امید در دل ها زنده شود.
سعیدی کیا وزیر مسکن وشهرسازی با تایید کاهش قیمت مسکن و اجاره بها به خبرنگار فارس گفت:وزارت مسکن و شهرسازی برای مطمئن شدن کاهش قیمت مسکن و اجاره بها همواره از بنگاههای مسکن استعلام می گیرد.
کارشناسان اقتصادی مسکن و به خصوص رییس اتحادیه املاک در این خصوص می گویند: پیش‌بینی‌ها از تداوم کاهش هزینه اجاره مسکن در ماههای آینده وجود دارد.
وی می گوید: مشاوران املاک کاهش چشم‌گیر اجاره‌ها را مدیون عکس‌العمل انبوه‌سازان به کاهش بی‌سابقه قیمت مسکن عنوان می‌کنند چرا که آنها می‌گویند از حدود سه ماه پیش ناگهان پیشنهاد‌ها از سوی مالکان واحدهای نوساز برای اجاره افزایش پیدا کرد و فراوانی انتخاب برای مستاجران آن هم از نوع نوساز باعث شد اجاره‌ها بعد از دو سال افزایش، کاهش یابد.
الهام سخنگوی دولت نیز به تازگی با تایید کاهش قیمت مسکن گفت که روند نزولی قیمت ها ادامه خواهد داشت و در آینده نرخ اجاره بها نیز متعادل تر خواهد شد.
بنابراین گزارش،کاهش هزینه اجاره خبر خوشی برای مستاجرانی است که طی چند ماه گذشته با اطلاع از کاهش قیمت مسکن انتظار تغییر وضعیت در بازار اجاره‌ها را می‌کشیدند.گزارش ها حاکی از ان است که متوسط نرخ اجاره بها در 22منطقه تهران حدود 25 درصد نسبت به سه ماه اول سال‌جاری کاهش پیدا کرده است.
این کاهش بعد از دو سال و سه ماه رشد متوالی پدید آمده است البته با استناد به گزارش‌های مکتوب وزارت مسکن متوسط نرخ اجاره بهای مسکن در کلان‌شهر تهران در سالهای 85 و 86 به ترتیب 7/23 و 8/38درصد رشد داشت.
*توجه دولت به ساخت مسکن در تهران و پیش‌بینی کاهش قیمتها در کشور
براساس بند «د» تبصره شش قانون بودجه سال 86 بیشترین سهمیه تامین مسکن در کل با بیش از 230 هزار واحد مسکونی برای استان تهران در نظر گرفته شده است این موضوع نشان می‌دهد که توجه دولت به ساخت مسکن بیشتر معطوف به پایتخت کشور ،تهران است. یعنی منطقه‌ای که همواره با افزایش قیمتها استانهای کشور را نیز تحت‌الشعاع خود قرار داده است.
پس میتوان نتیجه گرفت رونق ساخت و ساز در تهران همانا با هدف کاهش التهاب بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضا و تبعیت استانهای کشور از تهران برای رونق ساخت و ساز است.
آمارها نشان می‌دهد که ساخت مسکن در فروردین امسال 42 درصدی رشد داشته است.
در فرودین ماه سال جاری در کل مناطق شهری تعداد 14 هزار و 992 فقره پروانه ساختمانی توسط شهرداریهای سراسر کشور صادر شد که با این تعداد پروانه ساخت قرار است 53 هزار و 964 واحد مسکونی با متوسط زیر بنای 146 مترمبع ساخته شود.
اما نکته حائز اهمیت آن است که حال که قیمت نهاده‌های تولید مسکن رو به کاهش گذاشته‌اند و ساخت و ساز رونق گرفته است چه بهتر است که دولت با بها دادن به انبوه سازان آنها را برای ساخت و ساز تشویق کند تا علاوه بر افزایش عرضه مسکن برای خرید ،موجب ثبات قیمت ها در اجاره بهای مسکن شود.
نتیجتا برای اینکه بر روی قیمت مسکن در آینده تاثیر مثبتی گذاشته شود ،چند راهکار اساسی برای پاسخگویی به تقاضا و ثبات قیمت مسکن باید از سوی دولت و بخش خصوصی رعایت شود.
راهکار نخست: استفاده از تجربه کشورهایی که در تامین مسکن جامعه خود موفق بوده‌اند یعنی به عنوان مثال در کشور مالزی دولت برای تشویق انبوه سازان به ساخت و ساز با ارائه تسهیلات به 80 درصد یک واحد مسکونی آنها را به خرید واحدهای ساخته شده این انبوه سازان مطمئن می کند.
راهکار دوم: سهم اعطای تسهیلات بانکی ارائه شده در ایران نسبت به سایر کشورهای غربی برای هزینه‌های یک واحد مسکونی و میزان اجاره نشینی بسیار پایین است بنابراین دولت باید به این دو بخش توجه ویژه‌ای داشته و آنرا در جهت رونق ساخت و ساز تقویت کند.
راهکار سوم: به دلیل تورم شدید، رابطه معقولی بین قیمت مسکن و حقوق سالانه یک فرد در جامعه ایران وجود ندارد بنابراین باید به گونه‌ای بخش خصوصی برای ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد جامعه تشویق شود.
راهکار آخر و پایانی برای اینکه مسکن در کشور همچنان در راس مسائل هر خانواده ایرانی مطرح شود بازنگری در سیاست‌های تولید مسکن و سیاست‌های اجتماعی و اقتصادی دولت که منجر به ارتقای شاخص‌های مسکن می‌شود ضروری به نظر می‌رسد.
اگر چه اعمال راهکارها از سوی دولت یک رویای بسیار دست نیافتنی است اما دولت می‌تواند در این فرصت که همه چیز دست به دست هم داده است تا نهاده های تولید مسکن و قیمت مسکن ثابت و روزبروز کاهش یابد خانواده‌های ایرانی متقاضی خرید را برای خانه‌دار شدن هر چه راحتتر آماده و مهیا کند.