یادداشت مدیر عامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن در روزنامه دنیای اقتصاد

در برهه کنونی، اقتصاد کشور از شرایط ویژه‌ای برخوردار است و به نظر می‌رسد، پس از پشت سر گذاشتن اثرات تحریم‌های بسیار سخت بین‌المللی، رشد و حرکت مثبت اقتصادی کشور شروع شده است. بنابر آمارهای اعلام شده کشور در سال‌جاری از رشد اقتصادی حداقل 4 درصدی برخوردار خواهد شد و یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، بخش مسکن و ساختمان است که به صورت مستقیم و غیرمستقیم طی سال‌های مختلف 18 تا 21 درصد از GDP کشور را ایجاد کرده است و همواره در کانون توجهات کلیه فعالان اقتصادی و خانوارها است. روشن است که مسکن در ایران از جایگاه بالایی در فرهنگ خانوارهای ایرانی برخوردار است و به‌عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌ و دارایی بسیاری خانواده‌ها محسوب شده و به‌عنوان یک متغیر پیشرو دارای ارتباط گسترده با سایر صنایع بوده، روند حرکتی آن، بر سایر بخش‌های اقتصاد موثر و تاثیرگذار است.

با توجه به هدف دولت برای ایجاد تحرک در اقتصاد کشور، به‌منظور خروج هرچه سریع‌تر از شرایط رکودی حاکم و افزایش اشتغال در کشور، (بخش مسکن به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور می‌تواند موجب تحریک تقاضای سایر صنایع شده و همچنین با تاثیر بر 15 درصد اشتغال کشور به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم، اشتغال‌زاترین بخش اقتصاد کشور است)، به نظر می‌رسد، کمک به ورود سرمایه‌های مورد نیاز و همچنین تسهیل در به گردش درآمدن سرمایه‌های موجود در این بخش از اهداف کوتاه‌مدت و میان‌مدت دولت است که به این منظور سعی در تحریک تقاضای مصرفی بازار مسکن با ارائه تسهیلات جدید و کاهش محدودیت‌ها در تزریق منابع به این بخش را دارد.

این صنعت مانند هر بازار دیگری در اقتصاد، از دو بخش اساسی عرضه و تقاضا تشکیل شده است. طی سال‌های گذشته، بخش عرضه با کاهش مستمر روبه‌رو بوده است که این موضوع باعث ایجاد نگرانی‌هایی در جهت کافی بودن میزان عرضه واحدهای تولیدشده در سال‌های آینده در بازار، به‌ویژه برای دهک‌های میان‌درآمدی ساکن در شهرها شده است. بر اساس مستندات اعلام شده برنامه ششم توسعه کشور، تا سال 1399 تعداد 59/ 4 میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود که از این میزان حدود 7/ 3 میلیون واحد شامل ساخت و ساز در محدوده‌های شهری است.

با بررسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی کشور مشخص می‌شود که طی سال‌های 1393 تا نیمه اول سال 1395 روند صدور پروانه‌ها از کاهش برخوردار شده است و به حدود نیمی از پروانه‌های صادره سال 1392 رسیده است. با در نظر گرفتن فاصله زمانی شروع یک پروژه از مرحله مطالعه تا عرضه واحدها به بازار که حداقل نیاز به 30 ماه زمان دارد، به نظر می‌رسد، بخش عرضه نیاز به حمایت بیشتری داشته و توانمندسازی این بخش از اولویت بالایی در وضعیت فعلی اقتصاد برخوردار است. این موضوع همزمان با برنامه اجرا شده در بخش تقاضا می‌تواند به‌عنوان اولویت و استراتژی عبور از رکود کشور مورد توجه قرار گیرد که این موضوع تاثیرات مناسبی بر شاخص‌های کلان شامل رشد اقتصادی، اشتغال و گردش مالی در اقتصاد کشور خواهد گذاشت.

بنابراین لازم است ضمن پیاده‌سازی برنامه‌های مناسب موجود، سیاست‌گذاری‌های مکملی در این حوزه برای افزایش تولید مسکن، از طرف نهادهای ذی‌ربط صورت پذیرد. این موضوع از این منظر حائز اهمیت است که در صورتی‌که روند بهبود عرضه، در بخش مسکن با افزایش ساخت‌وساز صورت نپذیرد، با توجه به شرایط فعلی بازار که در حال پشت‌سر گذاشتن پایین‌ترین بخش چرخه رونق و رکود است، می‌تواند باعث بر هم خوردن ثبات و تعادل در بازار مسکن و ساختمان کشور شود. با نگاهی به روند معاملات در این بخش(که اطلاعات آنها از سوی مراکز رسمی ارائه اطلاعات و آمار در کشور ارائه می‌شود)، مشخص می‌شود که این شاخص به‌صورت مستمر در حال افزایش بوده و اولین نشانه‌های خروج از رکود در بازار قابل مشاهده است.

در بخش تقاضا با تمهیدات صورت گرفته از سوی بانک مسکن، شرایط مساعدتری برای خریداران فراهم شده است. روند رو به رشد سپرده‌گذاری در طرح صندوق پس‌انداز یکم، اعمال مدیریت مناسب و کاهش سود تسهیلات مسکن طی ماه‌های گذشته و متنوع‌سازی تسهیلات بانک همگی در راستای رونق گرفتن بخش مسکن و ساختمان و حضور خریداران واقعی بوده است.  هرچند نشانه‌‌ها، پیام‌هایی از ورود بخش مسکن به رونق در بازار مخابره می‌کنند، ولی انتظار افزایش قیمت همانند سال‌های گذشته (جهش‌های قیمتی که در بعضی سال‌ها تا 100 درصد افزایش قیمت را شامل شده است) قابل تصور نیست. با توجه به کاهش تورم عمومی کشور، پیش‌بینی افزایش تورم در بخش مسکن مانند آنچه به‌عنوان مثال در سال 1391 اتفاق افتاد دور از ذهن بوده و تعادل‌های اقتصادی در سطح کلان، در حال حاضر امکان ورود به چنین فضایی را ایجاد نمی‌کنند. هرچند به اعتقاد برخی از کارشناسان این حوزه، احتمال بالاتر بودن تورم بخش مسکن از تورم عمومی وجود دارد، ولی احتمال اینکه شکاف مذکور از عمق زیادی برخوردار باشد، پایین است.

از دیگر موضوعات تاثیرگذار بر آینده بازار مسکن احتمال کمرنگ شدن دیدگاه سرمایه‌گذاری به بخش مسکن و ساختمان است، طی سال‌های آینده مسکن به‌عنوان یک دارایی ارزشمند همواره مطرح خواهد بود، اما ممکن است در آینده، این دارایی بهترین سرمایه‌گذاری ممکن نباشد. این تغییر نگاه در دیدگاه خریداران در نهایت منجر به شکل‌گیری دیدگاه مصرفی به بخش مسکن به جای نگاه سرمایه‌گذاری خواهد شد. هرچند در کوتاه‌مدت با توجه به شرایط بیان شده در بالا احتمال بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار وجود دارد ولی در میان‌مدت تعادل در بخش عرضه و تقاضای بخش مسکن برقرار شده و از این منظر بازار به یک ثبات نسبی رسیده است.  در حال حاضر ظرفیت ساخت‌وساز در کشور بیشتر از یک میلیون واحد مسکونی ارزیابی شده است (که در صورت تامین منابع مالی مورد نیاز بیش از این میزان نیاز توان فنی تولید در کشور موجود است) و حداکثر نیاز کشور حدود 800 هزار واحد برآورد شده است.

قطعا تقاضای موثر کمتر از این میزان بوده و تقاضای واقعی حداکثر 60 تا 70 درصد نیاز محاسبه در برنامه ششم توسعه را شامل خواهد شد. در آخر به نظر می‌رسد با توجه به آمادگی بخش مسکن برای ورود به فضای رونق، درصورت حمایت از بخش عرضه بالاخص در بخش دهک‌های میان درآمدی، با سیاست‌های اعمال‌شده از طرف دولت، بانک مرکزی و بانک مسکن، امکان شکل‌گیری تعادل پایدار و کنترل منطقی رشد قیمت در بازه تورم عمومی کشور وجود داشته و برای اولین بار، بازار مسکن رونق در معاملات بدون جهش قیمتی بالاتر را تجربه خواهد کرد.