دولت احمدی نژاد تولید مسکن را طی سه سال دو برابر کرد

به گزارش خبرگزاری فارس، وزیر مسکن وشهرسازی درپاسخ به چند پرسش کتبی رئیس اتاق بازرگانی و صنایع و معادن تهران درمورد وضعیت ساخت وساز و رکود بازار مسکن، از کاهش 30درصدی قیمت مسکن در سال گذشته و تاثیر زیاد کاهش تولید مسکن در دولت قبل و رشد نقدینگی بر گرانی مسکن سخن گفت که مشروح این سوال و جوابها به نقل از سایت اتاق تهران به شرح زیر است.

بازار مسکن به رکود عمیقی فرو رفته و آن‌گونه که از شواهد برمی‌آید تا پایان دولت نهم بعید است که رونق مجددا به بازار مسکن بازگردد. این تحلیل را قبول دارید یا معتقدید امکان بازگشت مجدد به رونق به معاملات مسکن وجود دارد؟

اصولا بعد از انقلاب تاکنون 4 دوره رونق و رکود در بخش مسکن داشته‌ایم که آخرین آن در نیمه دوم سال 85 و سال 86 اتفاق افتاد و بعد از هر دوره رونق یک دوره رکود در قیمت و معاملات داشته‌ایم البته این بار با کاهش حدود 30درصدی هم در قیمت‌ها مواجه بوده‌ایم. عوامل عمده افزایش قیمت را می‌توان در عواملی همچون حجم نقدینگی موجود در جامعه و نرخ رشد آن و عدم فعال بودن دیگر بخش‌های اقتصادی برای جذب این نقدینگی و در نهایت جذب آن به سمت املاک و مستغلات خلاصه کرد. در همین زمینه عواملی همچون عرضه و تقاضای مسکن نقش بسیار مهمی در این زمینه ایفا کرد و متاسفانه فعال شدن بازار سوداگری در کنار بازار تولید در دوره‌های رونق بازار مسکن هم مزید بر علت شد.براساس سوابق و آمار ثبت‌شده و موجود کشور بخش مسکن از سال 1382 وارد رکود شد که این رکود تا نیمه اول سال 1385 تداوم داشت که طولانی‌ترین دوره رکود بعد از انقلاب بود.
در کنار این عوامل در سال‌های گذشته به‌خصوص در سال منتهی به 1385، نقدینگی بیش از 35درصد رشد کرد که برای اقتصاد ایران بسیار بالا بود و عواقب زیادی به دنبال داشت.در کنار این عوامل، سایر بازارهای جذب نقدینگی مثل بورس صنعت، کشاورزی و بانک‌ها هم به دلیل کاهش نرخ سود تسهیلات امکان جذب نقدینگی را از دست دادند بنابراین تنها بخش جذاب برای جلب نقدینگی، بخش مسکن بود.آمارها نشان می‌دهد که میزان تولید براساس آمار رسمی در سال 1383 به پایین‌ترین حد یعنی 414 هزار واحد رسید در حالی که میزان تقاضای مسکن به دلیل انباشت کمبود که چیزی حدود 5/1 میلیون واحد مسکونی بود در کنار میزان ازدواج‌های ثبت‌شده در این سال‌ها به رقم بالایی رسید. مکانیسمی هم برای کنترل بخش سوداگری بازار مسکن وجود نداشت بنابراین افزایش قیمت اجتناب‌ناپذیر بوده است. در حال حاضر نیز از تیرماه 1387 وارد رکود در بازار معاملات شده‌ایم. لازم است در این مقطع با توجه به نقش بخش مسکن در اشتغال و صنایع وابسته و تقاضای موجود تولید مسکن تلاش شود تا وارد رکود نشود و از طریق حمایت از بخش خصوصی در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی و شهرک‌ها و شهرهای جدید در کنار ابزارهای مالی مناسب مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری، شرکت‌های تامین سرمایه و تخصیص تسهیلات بانکی مناسب تولید را در سطح بالای یک میلیون واحد نگه داریم.

کارشناسان مسکن به خصوص همکاران شما در دولت قبل به سیاست‌های دولت نهم در زمینه مسکن انتقادهای زیادی وارد کرده‌اند. در مقابل انتقادهایی که مطرح شده است، چه پاسخی دارید؟

قضاوت در این زمینه بیشتر باید توسط مردم به عنوان مخاطبین اصلی و برخورداران از برنامه‌ها صورت گیرد ولی بد نیست چند نکته را یادآوری کنم؛ اول اینکه طرح جامع مسکن برای اولین بار در کشور تهیه شده البته هر دو دولت در آن سهیم بودند چون کار مطالعه در اواخر سال 1383 شروع و در اوایل سال 1385 نهایی و جمع‌بندی شد. گذشته از آن، آمار تولید بر اساس پروانه‌های صادره شهرداری‌ها نشان می‌دهد تولید از 414 هزار واحد در سال 1383 به 850 هزار واحد در سال 1386 رسیده است که رشد خوبی است.در بخش مسکن کم درآمدها (تکلیف اصل 31) ولی تفاوت اساسی وجود دارد.در طول سال‌های 1375 تا 1384 برنامه مسکن کم‌درآمدها در قالب بند (الف) قانون استیجار انجام شد به این صورت که وزارت مسکن رأسا با فروش اراضی خود نسبت به ساخت مسکن استیجاری آنها به واجدین شرایط اقدام کرد، ظرف این مدت حدود 65 هزار واحد مسکونی توسط دولت ساخته و بعدا به صورت نقد و اقساط به واجدین واگذار شد. این برنامه برای آن دوران که هنوز تقاضای شدید خود را نشان نداده بود شاید مناسب بود اما از سال 1384 به بعد دو کار متفاوت صورت گرفت: اول اینکه ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای به خود بخش خصوصی واگذار شد و دولت از عرصه هرگونه کار اجرایی در بخش مسکن خارج شد و حمایت‌های خود شامل زمین مناسب و نظارت و تاحدی تسهیلات بانکی را از بخش خصوصی انجام داد که محصول آن ظرف دو سال 1386 و 1387 یکصد هزار واحد اجاره‌ای توسط بخش خصوصی بود که نشان‌دهنده نقش واقعی بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری و اجراست. دوم اینکه با تدوین برنامه مسکن مهر معادل 3/1 میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شد که طبق آمار ظرف یکسال بالغ بر 200 هزار واحد آن زیر ساخت‌وساز رفته‌اند. بنابراین جهت‌گیری به سمت استفاده از بخش غیردولتی و بازگشت دولت به نقش واقعی سیاستگذاری، حمایت و نظارت در آمار خود را نشان می‌دهد البته تداوم این جهت‌گیری بسیار مهم است که باید در آینده دید. در بخش کیفیت مسکن نیز تصویب آیین‌‌نامه استاندارد مصالح، اجرای بیمه کیفیت ساختمان از سال 1386 و آموزش مهارت کارگران ساختمانی از سال 1386 نکات مثبتی است که اتفاق افتاده است.

فکر می‌کنید طرح مسکن مهر، طرح موفقی بوده است؟

همانگونه که می‌دانیم طبق اصول 31 و 43 قانون اساسی دولت مکلف است برای خانه‌دار شدن فاقدین مسکن با اولویت گروه‌های کم‌درآمد اقدام کند. طبق سرشماری سال 1385 تعداد 5/1 میلیون واحد مسکونی کمبود وجود داشته است(5/17 میلیون خانوار- 16 میلیون واحد مسکونی) و معادل 5/2 میلیون از خانوارهای ساکن در مساکن موجود نیز مستاجر بوده‌اند که عمدتا از اقشار ضعیف هستند. از سوی دیگر با توجه به هرم سنی در سال‌های اخیر متولدین اوایل انقلاب به سن حدود 28 الی 30 سال که سن ازدواج است رسیده و طبق آمار سالانه حدود 800 هزار ازدواج جدید خواهیم داشت که به صف مسکن و اشتغال افزوده می‌شود. با این 3 عدد و تکلیف قانونی حاکمیت ناگزیر از اجرای برنامه‌هایی است که با حداقل دخالت دولت و از طریق حمایت و نظارت خود مردم بتوانند صاحب‌خانه شوند.نکته دیگر اینکه طبق سوابق موجود مطالعات طرح جامع مسکن شامل تجارب کشور در سال‌های قبل و بعد از انقلاب در بخش زمین و مسکن به همراه تجارب جهانی انجام و در سال 1385 به دولت تقدیم شده و برای اولین بار قوانین دائمی بر مبنای چشم‌انداز و اصول قانون برنامه و سیاست‌های کلی تدوین و تصویب شده است تا از برخوردهای سلیقه‌ای با مقوله مسکن جلوگیری و برنامه‌هایی درازمدت طبق قانون در دستور قرار گیرد. یکی از این برنامه‌ها مسکن مهر است که تکلیف قانونی است و لذا دولت‌های مختلف باید آن را پیگیری و اجرا کنند.اساس این طرح شامل شناسایی واجدین موضوع اصل 31 سپس سازماندهی آنان و حمایت از آنان از طریق تامین زمین یا واگذاری حق بهره‌برداری از آن به این خانوارها با اجاره ناچیز و پرداخت تسهیلات بانکی به مردم، کمک‌های فن و مهندسی از سوی دولت است و مردم و بخش خصوصی و تعاونی خود نسبت به طراحی و اجرا از طریق شرکت‌های دارای صلاحیت بخش خصوصی اقدام می‌کنند. در سال 1387 و نیمه دوم 1386 که شروع کار بود در بخش شناسایی واجدین، مطالعه و طراحی و تامین زمین و واگذاری آن به مردم کار خوبی انجام شد که طبق آمار ارائه شده بیش از 3/1 میلیون خانوار زمین گرفته‌اند که کاری بزرگ است البته در بخش تامین و پرداخت تسهیلات بانکی عملکرد خوب نبوده است و نیاز به تلاش و جدیت بیشتر سیستم بانکی دادیم.از آنجا که پاسخگویی به این تکلیف سنگین که همگی از اقشار کم‌درآمد جامعه بوده و بدون حمایت دولت امکان خانه‌دار شدن را ندارند، ضروری است که یا باید دولت خود وارد ساخت و ساز و واگذاری می‌شد که اینکار هم مغایر با سیاست‌‌های کلی اصل 44 است یا باید دولت نقش واقعی خود یعنی حمایت، هدایت و نظارت راداشته باشد و کار به خود مردم شامل تعاونی و بخش خصوصی واگذار شود که این کار درست است. مشروط به اینکه حمایت‌ها در تداوم کار با تامین تسهیلات بانکی از یک طرف و اعمال نظارت کلی و فنی از طرف دیگر صورت گیرد و کار تداوم یابد.

تحلیل این است که پس از برگزاری انتخابات دهمین دوره ریاست جمهوری، بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد. با توجه به مطالعاتی که برخی مراکز در این مورد داشته‌اند و این مطالعات نشان می‌دهد که شروع و پایان دوره‌های رکود بازار مسکن، همزمان با انتخابات ریاست جمهوری بوده است، شما فکر می‌کنید این پیش‌بینی‌ها می‌تواند به واقعیت نزدیک باشد؟

وضع مسکن همانطور که در سوال قبلی گفته شد متاثر از عوامل اقتصادی (نقدینگی، فعالیت سایر بخش‌های اقتصادی، تولید و تقاضاست.) هرچند که تغییرات در قوه مجریه تا حدی می‌تواند در اولویت‌های دولت تغییر احتمالی ایجاد کند ولی بخش مسکن همواره نشان داده کمتر از این مباحث اثر می‌گیرد و بیشتر عوامل فوق‌تاثیرگذار هستند لذا چنانچه دولتی که شروع به کار می‌کند در زمینه افزایش یا کاهش هر یک از عوامل چهارگانه فوق عمل کند می‌تواند تا حدی در تولید و بالطبع اوضاع مسکن موثر باشد. آنچه قطعی است اینکه هر دولتی سرکار بیاید باید پاسخ نیاز مسکن را با حجم تقاضای انبوه موجود بدهد و لذا باید از تولید مسکن حمایت کند و با توجه به قانون دائمی که سال 1387 در مجلس تصویب شد، دولت چارچوبی قانونی برای حمایت از تولید و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی پیش‌رو دارد که بدون نظر قانونگذار امکان تغییر مسیر در آن را ندارد و صرفا می‌تواند سرعت هر قسمت از آن را کم یا زیاد کند.

اعلام اخبار متفاوت در مورد افزایش میزان مالیات بر دادوستد مکرر مسکن تا حد زیادی از جذابیت‌‌های سرمایه‌گذاری در این بخش کاسته است و می‌دانید که اینگونه اقدامات می‌تواند منجر به کاهش میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شود. اصولا به چنین رویکردی در مواجهه با تقاضای زیاد مسکن اعتقاد دارید؟

اصولا تدوین مقرراتی برای کنترل بازار سوداگرانه در بخش مسکن خوب است و در خیلی از کشورها هم صورت می‌گیرد ولی همانطور که شما هم اشاره کردید انتخاب شیوه مناسب و زمان اجرای آن نیز بسیار مهم است تا به کاهش تولید صدمه نزده و در عین کنترل بازار سوداگری، جاذبه سرمایه‌گذاری برای تولید را کم نکند.در هر صورت آمار پروانه‌های صادره در سال 1387 در مقایسه با سال 1386 نشان می‌دهد که در شهر تهران حدود 2درصد کاهش در کل شهرهای کشور 2/1درصد افزایش نسبت به سال 1386 داریم. دولت و سیستم بانکی باید همه تلاش خود را به کار بندند تا با حمایت از تولید مسکن از طریق تامین تسهیلات ساخت مسکن و روانی در صدور پروانه‌ها و مجوزها وحمایت از شهرک‌سازی غیردولتی به ویژه در اطراف کلانشهرها نسبت به حفظ رشد تولید اقدام کند. ابزارهای نوین مالی با هدف استفاده از منابع آن در تولید مسکن از دیگر راهکارهایی است که دولت باید حمایت کند، تا سریع‌تر اجرایی شود. با قانون جامع حمایت از تولید و عرضه مسکن دولت مکلف شده با ارائه زمین مناسب با شرایط ویژه و تامین تسهیلات بانکی و تخفیف در پروانه‌های ساختمانی و حمایت از تشکیل بازارهای جدید مالی از تولیدکنندگان و انبوه‌سازان بخش خصوصی حمایت کند این تسهیلات در آیین‌نامه قانون شفاف و اجرایی شده است تا از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی طبق مواد آیین‌نامه حمایت شود. ضرورت دارد هرچه سریع‌تر آیین‌نامه قانون اجرایی شود تا در کنار فراخوان‌هایی که وزارت مسکن از بخش خصوصی جهت اجرای شهرک‌های مسکونی، سرمایه‌گذاری و اجرای طرح‌های بزرگ که در روزنامه‌ها آگهی شده و فراخوان‌هایی که برای ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه صورت گرفته است امکان حضور همه‌جانبه بخش خصوصی و انبوه‌سازان در تولید مسکن کشور کاملا فراهم شود.