بخش خصوصی برای تامین مسکن جوانان که به تازگی به عنوان یک دغدغه در دستور کار شورای عالی مسکن قرار گرفته، پیش‌قدم شده و پیشنهاد ساخت برج‌های مسکونی با واحد‌های 25 تا 35‌متری در مناطق مرکزی پایتخت را به دولت ارائه کرد. محتوای این بسته بر محور تسهیل شرایط صاحبخانه شدن جوانان طراحی شده است، به طوری که زوج‌های جوان و دانشجویان می‌توانند در صورت ساخت چنین خانه‌هایی آن را به یک سوم قیمت واحدهای مسکونی معمولی خریداری کنند.


این طرح به زودی تقدیم شورای عالی مسکن می‌شود تا در صورت موافقت دولت تولید مسکن کوچک مخصوص جوانان به صورت انبوه آغاز شود

کیفیت زندگی در این خانه‌ها به مراتب بهتر از آنچه هم‌اکنون در واحد‌های 75‌متری در جریان است خواهد بود
با ساخت خانه‌های 25‌متری مدت زمان انتظار برای خانه‌ دار شدن از 17 سال فعلی به 5/5سال کاهش می‌یابد

بخش خصوصی برای تامین مسکن جوانان که به تازگی به عنوان یک دغدغه در دستور کار شورای عالی مسکن قرار گرفته، پیش‌قدم شده و پیشنهاد ساخت برج‌های مسکونی با واحد‌های 25 تا 35‌متری در مناطق مرکزی پایتخت را به دولت ارائه کرد.

عضو ارشد انجمن انبوه‌سازان تهران، بسته‌ فنی- اقتصادی در همین خصوص تدوین کرده و قرار است آن را به زودی تقدیم شورای عالی مسکن کند. محتوای این بسته بر محور تسهیل شرایط صاحبخانه شدن جوانان طراحی شده است، به طوری که زوج‌های جوان و دانشجویان می‌توانند در صورت ساخت چنین خانه‌هایی آن را به یک سوم قیمت واحدهای مسکونی معمولی خریداری کنند. بخش خصوصی امیدوار است دولت حالا که بنا دارد برای تامین مسکن جوانان برنامه‌ریزی کند، لااقل از طرح‌های کارشناسی شده توسط انبوه‌سازان استفاده کند تا جوانان به مراتب زودتر از گروه‌های کم‌درآمد که فعلا دو سالی می‌شود انتظار ساخت مسکن مهر را می‌کشند، صاحب‌خانه شوند. محمد مهدی مافی طراح ساخت خانه‌های 25‌متری در تهران درباره جزئیات بسته فنی- اقتصادی این طرح به دنیای اقتصاد گفت: درصورت حمایت دولت می‌توان در مناطق مرکزی تهران و اطراف دانشگاه‌ها برج‌های مسکونی با واحدهای 25 تا 35‌متری احداث کرد تا جوانان نیازمند مسکن بتوانند به راحتی صاحب‌خانه شوند.


در این واحدهای کوچک شرایط زندگی زوج‌های جوان و دانشجویان از هر حیث فراهم است، ضمن اینکه مهم‌ترین فاکتور تامین مسکن جوانان که قیمت خرید است در این طرح کاملا رعایت شده است.


طراح مسکن جوانان در بسته فنی-اقتصادی مربوط به این طرح پیش‌بینی کرده، قیمت فروش واحدهای با متراژ 25 تا 35‌متری معادل یک سوم قیمت واحدهای معمولی 75‌متری باشد.


محمد مهدی مافی، انبوه‌ساز تهرانی درباره طرح ساخت خانه‌های 25‌متری به دنیای اقتصاد گفت: شاخصی تحت عنوان شاخص استفاده از جغرافیای خانه وجود دارد که براساس آن می‌توان متراژ و مساحت زندگی در واحد مسکونی را بسته به میزان استفاده از محیط‌های مختلف خانه طراحی کرد. برهمین اساس واحدهای مسکونی مخصوص جوانان به گونه‌ای ساخته خواهد شد که امکان تغییرکاربری فضاهایی همچون نشیمن، اتاق خواب و آشپزخانه وجود داشته باشد. ضمن اینکه در داخل برج مسکونی تامین برخی خدمات ضروری یا رفاهی و تفریحی نظیر سینمای خانگی، استخر و سونا و نمازخانه و همچنین رختشوی‌خانه در نظرگرفته شده تا ساکنان بتوانند به صورت مشاع و برنامه‌ریزی شده از این امکانات استفاده کنند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران تاکید کرد: چنانچه ساخت مسکن مخصوص جوانان به این شکل آغاز شود، حوزه ساخت‌وساز و همچنین بازار مسکن از رکود خارج می‌شود و امکان دسترسی مردم به مسکن بیشتر شود.


این فعال ساختمانی تاکید کرد: برای اولین بار بخش خصوصی با توجه به اینکه مشکلات را از نزدیک لمس کرده است، اقدام به ارائه طرحی برای حل مشکل مسکن با توجه به امکانات مالی جوانان و امکانات مالی کشور کرده است.وی افزود:در بسیاری از مواقع طرح‌هایی که برای حل مشکل مسکن ارائه می‌شود یا در مرحله تئوریک یا در مرحله اجرا ممکن است دارای ضعف‌هایی باشند که در نهایت به خانه‌دارشدن مردم ختم نمی‌شود.بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد:زمین مناسب،منابع مالی، مصالح و نیروی انسانی از جمله مولفه‌های اصلی تولید مسکن است که در یک نگاه کلی مشخص می‌شود در همه این موارد در تنگنا هستیم.به عنوان مثال در زمینه مصالح ساختمانی با مشکل مصالح پایه و مصالح رودخانه‌ای دچارکمبود هستیم. در همین حال تجربه ساخت‌وساز در بازار مسکن ثابت کرده که هر زمان که تولید مسکن افزایش یافته، قیمت مصالح ساختمانی نیز جهش داشته است. براین اساس اگر به شکل فعلی سالانه اقدام به تولید 500هزار واحد مسکونی در سال کنیم از لحاظ تامین مصالح مشکلی نخواهیم داشت، اما اگر این 500هزار، 20درصد افزایش داشته باشد ممکن است مصالح ساختمانی 100درصد افزایش قیمت داشته باشد.به گفته این کارشناس مسکن، در همین حال در صورتی که بخواهیم از فن آوری‌های نوین به عنوان راهکار جایگزین برای حل کمبود مصالح استفاده کنیم در یک بازه زمانی 10ساله تنها کمتر از 10درصد ساختمان‌ها با این روش امکان ساخت دارد. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد:در همین حال با توجه به اینکه فقط کمتر از 30‌درصد مساحت کل ایران قابل سکونت است و با توجه به ضرورت تولید 5/1میلیون واحد مسکونی تا سال 91 بدیهی است که ما با کمبود زمین مناسب نیز روبه‌رو هستیم. از سوی دیگر در حال حاضر در زمینه نیروی انسانی ماهر در امر ساخت‌و‌ساز دچار کمبود هستیم که اگر قرار باشد اقدام به پرورش نیروی انسانی ماهر برای ساخت‌و‌ساز کنیم، این مهم زمان‌بر است.


زمان مفید استفاده از خانه


طراح ساخت خانه‌های 25 تا 35‌متری مختص جوانان در ادامه به دنیای اقتصاد گفت: در کشور ما درحالی زوج‌های جوان، جوانانی که از سن ازدواج‌شان گذشته، افراد مطلقه و دانشجویان از مشکل فقدان مسکن در رنج هستند که با اتکا به یک گزارش علمی و با توجه به کشور‌های موفق این نتیجه رهنمون می‌شود که می‌توان با کاهش متراژ بنا و افزایش کیفیت ساخت‌و‌ساز مشکل مسکن را برای این قشر حل کرد. مافی تاکید کرد:بررسی یک گزارش علمی از نحوه استفاده از فضاهای هر واحد حاکی از آن است که معمولا ساکنان هر خانه حدود 8الی 9ساعت به فضای خواب و استراحت نیاز دارند.


در همین حال حدود 2ساعت در روز به فضای غذاخوری نیاز است. از سوی دیگر 5ساعت حضور زن خانواده در آشپزخانه، نیاز به کمتر از نیم ساعت به فضای مطالعه یا یارانه و صرف 3ساعت زمان در اتاق نشیمن در کنار هم یا تماشای تلویزیون از جمله شاخص‌های میانگین چگونگی استفاده کاربران از مسکن است. بنابراین با در نظر گرفتن این شاخص‌ها ضروری است به جای احداث فضاهای جداگانه در فرآیند ساخت مسکن، طراحان و معماران از فضاهای قابل تبدیل به یکدیگر در ساخت واحدهای مسکونی بهره گیرند. بر این اساس و با توجه به نیاز اضطراری جوانان به مسکن، بخش خصوصی با استفاده از تجربه‌های موفق کشورهایی نظیر چین، کره‌جنوبی و ژاپن و هنگ‌کنگ اقدام به ارائه طرح ساخت خانه‌هایی با متراژ 25الی35مترمربع زیر بنا کرده است. عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: در ابتدای ارائه این طرح مسلما چالش‌های فرهنگی این طرح بسیار زیاد است و برخی از افراد ممکن است در مقابل این ایده مقاومت کنند، اما بدیهی است که دوران گذار مردم از زندگی در خانه‌های 6دانگ حیات دار به خانه‌های
آپارتمان نشینی و عبور از این چالش‌ها به نحو مطلوب حاکی از آن است که در این زمینه با فرهنگ‌سازی می‌توان به راحتی از مشکلات احتمالی این طرح عبور کرد. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: پیش از این در حالی جامعه ما با مشقات فراوان دوران گذار از خانه‌های شش دانگ را به منازل آپارتمانی طی کرده است که در حال حاضر بسیاری از مردم زندگی امن در خانه‌های آپارتمانی را بعضا با خانه‌های حیات‌دار عوض نمی‌کنند.


کیفیت از کمیت مهمتر است


وی تاکید کرد: کیفیت مسکن از کمیت بسیار مهم تر است و اگر چه یکی از شاخص‌های کیفیت مسکن سطح زیربنا است، اما در واقع کیفیت مسکن به پارامترهای دیگری نیز بستگی دارد که رعایت این مولفه‌ها در متراژهای کوچک می‌تواند جبران کمبود سطح بنا را کند. این کارشناس مسکن ساخت مسکن در متراژ‌های 75مترمربع و 25مترمربع را به فرهنگ تغذیه تشبیه می‌کند و می‌گوید: زندگی در فضاهای 75متری بدون امکانات کیفی همانند خوردن غذای حجیم بی‌کیفیت است که اگر چه احساس سیری به افراد می‌دهد، اما ویتامین‌های لازم را به افراد نمی‌دهد و سیری فرد کاذب است، این در حالی است که می‌توان غذایی کم‌حجم باکیفیت بسیار خوب صرف کرد که در عین کم حجمی تمام ویتامین‌های لازم بدن را فراهم کند و احساس سیری واقعی را به افراد دهد.


این خانه‌ها قفس نیستند


بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه اظهارات خود تاکید کرد: در ظاهر با توجه به فرهنگ فعلی جامعه ما و با توجه به عدم شناخت ممکن است بسیاری از این افراد این نوع خانه‌ها را به قفس تشبیه کنند، این در حالی است که از آنجا که امکانات لازم در اجرای این نوع خانه‌ها دیده می‌شود با توجه به رعایت کامل اصول معماری، این نوع خانه‌ها از بسیاری از خانه‌های موجود که حکم سرپناه دارند، عملکرد قابل دفاع تری دارند و آرامش بسیار بیشتری برای ساکنان خود به ارمغان می‌آورند، به طوری که افراد، کوچکی این نوع خانه‌ها را نادیده می‌گیرند. مافی افزود: جامعه جوان نیاز به فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی بیشتری در مقایسه با افراد از کارافتاده دارد و از این رو، نیاز به مسکنی دارند که به نوع این زیرساخت‌ها در آن توجه شده باشد.


کاهش فاصله محل کار و زندگی


مافی با اشاره به اینکه در ساخت مسکن برای جوانان یکی از مهم‌ترین مولفه‌هایی که کیفیت زندگی افراد را می‌تواند ارتقا دهد، کاهش فاصله محل زندگی تا محل کار است، تصریح کرد: بر این اساس زندگی در یک خانه 25متری در مرکز شهر به مراتب بهتر از زندگی در خانه 75متری است که فرسنگ‌ها با محل کار فاصله داشته باشد. وی تاکید کرد: نگاه این طرح به نوسازی بافت‌های فرسوده است که به شهرداری نیز کمک می‌کند تا چهره شهر را دگرگون کند. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: درحال حاضر از ظرفیت‌های معماری در کشور ما استفاده بهینه نمی‌شود و به همین دلیل شاهد آنیم که بسیاری از افراد در خانه‌هایی با متراژ‌های بالا هم احساس آرامش و راحتی نمی‌کنند، این درحالی است که با به کارگیری ضوابط معماری این امکان وجود دارد که در خانه‌های 25متری ساکنان کاملا احساس آرامش کنند.


بت‌خانه‌دار شدن شکسته می‌شود


وی افزود: جان کلام این طرح آن است که بت‌خانه‌دار شدن شکسته شود و همه افراد جوان احساس کنند که می‌توانند صاحب‌خانه شوند. مافی تاکید کرد: در حال حاضر مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن به طور میانگین 17سال است که با توجه به اینکه 70‌درصد قیمت مسکن در خانه‌های 25متری کاهش می‌یابد، در نتیجه متوسط مدت انتظار خانه‌دار شدن نیز به 5/5 سال کاهش می‌یابد که با توجه به نرخ جهانی این رقم بسیار خوب است، البته اگر دولت تسهیلاتی که به مسکن مهر ارائه داده به این طرح نیز تخصیص دهد، مدت زمان انتظار از 5/5 سال نیز کمتر می‌شود.


این انبوه‌ساز تهرانی در عین حال تاکید کرد: طرح ما این است که در هر بلوک از این ساختمان‌های مخصوص جوانان، فضاهای عمومی نظیر نمازخانه، مهمانخانه، فضاهای ورزشی عمومی، محل تماشای تلویزیون، کتابخانه عمومی، استخر، سونا و سینما در نظر گرفته شود. مافی تاکید کرد: این پروژه حتما باید در برج‌های بلند مرتبه با امکاناتی فراتر از واحدهای معمولی در کلانشهرها ساخته شود. در همین حال چیدمان و پلان معماری این نوع سازه‌ها به گونه‌ای است که قابلیت تغییر ساده کاربری فضاهای مسکونی امکان‌پذیر است.


اصلاح الگوی مصرف


مافی تاکید کرد: با کم شدن سطح زیربنای مسکن میل به خرید تجهیزات درون واحد محدود می‌شود و با توجه به اینکه در این واحدها در مصرف انرژی صرفه‌جویی می‌شود در نتیجه در جهت اصلاح الگوی مصرف نیز گام‌های اساسی برداشته می‌شود.


چالش‌های اجرای طرح


مافی در ادامه گفت‌و‌گوی خود با دنیای اقتصاد به چالش‌های احتمالی پیش روی این طرح پرداخت و گفت: قدیمی بودن ضوابط معماری از جمله چالش‌های پیش روی این طرح است؛ چرا که در حال حاضر ضوابط معماری کشور ما با این نوع نقشه‌‌ها مطابقت ندارد. وی افزود: در همین حال تهیه پارکینگ در نزدیکی این واحدها برای این نوع سازه‌ها را نیز شهرداری باید در قالب پارکینگ‌های مکانیزه متقبل شود. وی افزود: از سوی دیگر با توجه به اینکه این واحدها به صورت برج ساخته می‌شوند، تراکم سنگینی برای آنها در نظر گرفته می‌شود و بر این اساس ضروری است که شهرداری در این زمینه همکاری‌های لازم را به عمل آورد. وی افزود: در همین حال شهرداری در این راستا لازم است که همکاری‌های لازم در زمینه معافیت‌های عوارض ساخت و تراکم را جهت تشویق سازندگان و کمک به مصرف‌کنندگان مبذول دارد.


دستاوردهای این طرح


طراح ساخت مسکن مخصوص جوانان در مورد نتایج این طرح گفت: ساخت این نوع خانه‌ها با توجه به اینکه با بودجه اکثر افراد متوسط جامعه همخوانی دارد، در نتیجه موجب رونق ساخت و ساز خواهد شد، یعنی صنعت ساخت و ساز می‌تواند محصولی تولید کند که متقاضی و بازار کافی با توان مالی لازم برای آن وجود داشته باشد. وی افزود: در همین حال استفاده از این نوع واحدها باعث تغییر نگاه مردم جامعه به امر مسکن می‌شود، به طوری که مردم انتظاراتشان از مسکن از کمیت به کیفیت تغییر می‌کند. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در این واحدها به دلیل اینکه مجموع مسائل رفاهی نظیر معماری نوین، عایق صدا و سایر امکانات رفاهی در آن در نظر گرفته شده است، در نتیجه میزان کیفیت در این واحدها کاملا قابل دفاع است. به گفته این کارشناس مسکن، استفاده از این واحدها باعث گسترش فعالیت‌های اجتماعی جوانان در بیرون از خانه می‌شود. وی تاکید کرد: به منظور مکان‌یابی مناسب این واحدها ضروری است که وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها همکاری‌های لازم را به عمل آورند.


مخالفان احتمالی


وی تاکید کرد: در همین حال اگر مسوولان با این طرح مخالفتی دارند، لازم است که مخالفت خود را به صورت کارشناسی مطرح کنند و اگر هم در نهایت با اجرای این طرح موافق نیستند، اقدام به ارائه طرحی کنند که بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن جوانان را صاحب مسکن کند. وی همچنین خواهان فراهم آمدن شرایطی شد که براساس آن، نماینده بخش خصوصی به منظور دفاع از این طرح بتواند در شورای عالی مسکن شرکت کند و از طرح خود در مقابل انتقادات احتمالی دفاع کند. وی تاکید کرد: در حالی که 95درصد از ساخت و سازها توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، اما در کارگروه مسکن که مصوباتش حکم مصوبات هیات دولت را دارد، هیچ نماینده‌ای از بخش خصوصی پذیرفته نمی‌شود. بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در بهترین شرایط حتی اگر تا پایان سال 1391 سالانه 5/1‌میلیون واحد مسکونی تولید شود، پرسشی که مطرح است این است که آیا جوانان قادر خواهند بود که این نوع واحدها را خریداری کنند ؟وی افزود: از این رهگذر بدیهی است که دولت باید با استفاده از تدابیر خاصی، اقدام به ارائه طرح‌هایی کند که بتواند معضل مسکن جوانان را حل کند.