برنامه های گروه سرمایه گذاری مسکن در راستای سیاست ها و راهبردهای بانک مسکن توسط دکتر روزبه ظهیری هاشمی، مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن اعلام شد.
به گزارش روابط عمومی شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن؛ ظهیری،
مدیر عامل شرکت در مراسم معارفه خود که در
روز شنبه 16 تیرماه 97 در سالن اجتماعات هلدینگ برگزار گردید، در دو بخش برنامه‌های
گروه را ارائه نمود.
چرخه عمر حیات پروژه
ظهیری گفت: حوزه اول چرخه عمر حیات پروژه است به عنوان یک شرکت سرمایه گذاری ساختمانی
ناگزیر هستیم سیر یک پروژه از زمان تعریف، تحول تا طراحی، ساخت و فروش و بهره‌برداری
را جدا کنیم و برای آن‌ها برنامه ریزی داشته باشیم. و حوزه دوم که در این جلسه به
آن خواهیم پرداخت نحوه ارتباط شرکت مادر با شرکتهای تابعه و ایفای وظایف در این
خصوص است.
در حوزه اول با عنایت به آمار ارائه شده در مجامع سالهای
95 و 96 شرکت این‌است که در 10 سال اخیر اگر قرا است گروه سهم یک درصدی را در مسکن
کشور داشته باشد چیزی در حدود 400 هزار متر مربع پروژه تعربف کرده است در صورتی که
آمار دو سال اخیر حدود 200 هزار متر مربع پروژه تعریف شده است یعنی 25 درصد از آنچه
که با حفظ سهم بازار قبلی داشته باشیم تولید کرده‌ایم.
رویکرد توسعه‌ای گزینشی در گروه
مدیر عامل بیان داشت: یکی از اصلی‌ترین مواردی که بایستی در
برنامه‌ریزی جدید مورد توجه جدی قرارگیرد رویکرد توسعه‌ای گزینشی است، بر این اساس
که شرکت را با تمام قوا به سمت تعریف پروژه و گسترش سبد پروژه‌ها اما به صورت
گزینشی در حوزه مسکونی سوق دهیم. به همین منظور دو ابزار وجود دارد اول: ابزار
متمرکز و استفاده از ظرفیت‌های هلدینگ است. با توجه به این‌که ذخیره زمین در گروه
سرمایه‌گذاری مسکن نسبت به سالهای اخیر در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد. استفاده
از ظرفیت‌های وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن، شهرداری‌ها به عنوان
رویکرد متمرکز در خصوص تعریف پروژه‌های جدید موقعیت خوبی به شمار می‌رود.
ظهیری افزود: از توسعه دروازه‌های شهری نمی‌توان غافل شد.
بافت‌های فرسوده به رغم ملاحظات و پیچیدگی‌های فراوان، دارای ظرفیت‌های بالقوه می‌باشند.
البته با توضیح این‌که هیچ مجموعه‌ایی به تنهایی نمی‌تواند ادعا کند که قادر به احیای
بافت فرسوده است و این شرکت نیز از این قائده مستثناء نمی‌باشد. وی گفت فرسودگی
کالبدی نیست که به شکل کالبدی با آن برخود شود
این امر نیازمند رفع مواردی است که ایجاد فرسودگی کرده‌اند که در این راستا
عدم گسترش سرانه‌های اقتصادی، سرانه‌های اجتماعی، سرانه‌های آموزشی و بهداشتی از
قبیل آن موراد می‌باشند وطبیعی است آنچه‌که شرکت می‌تواند انجام دهد ورود به پروژه‌هایی
است که از لحاظ ارزش زمین در ارزش بالاتری قرار دارد که بتواند رسالت سود رسانی
خود را به سرانجام رساند و هم زمان به عنوان پروژه محرک توسعه بتواند به عنوان یک
الگو ساز در بافت فرسوده سرعت نوسازی بافت فرسوده را توسعه بخشد و این از اصلی‌ترین
محور‌های فعالیت گروه خواهد بود.
شرکتهای تابعه، ظرفیت متمرکز گروه
مدیر عامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن؛ نقطه مقابل ظرفیت‌های
غیر متمرکز در شرکت را وجود 11 شرکت تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سراسر کشور
نام برد و افزود: شرکت‌ها با توجه به ارتباطات و ظرفیت‌های منطقه‌ای و بومی طبیعی
است در تعریف پروژه‌ها می‌توانند به خوبی عمل کنند البته مشروط بر این‌که سیاست‌ها
و چهارچوب‌های تعریف پروژه را شفاف سازی نماییم در همین راستا از اقدامات خوبی که
صورت گرفته، «تاسیس کمیته سرمایه‌گذاری و مشارکت‌ها» است. در این کمیته پروژه قبل
از ورود به سبد به لحاظ ارزیابی اقتصادی، فنی و مسائل مالی بررسی می‌گردد و از
مسائل اصلی که در کنار این کمیته باید منظور شود تعریف شاخصه‌های کلی به لحاظ مالی
و فنی و مطابقت با سبد محصول است که به طور کلی چه پروژه‌هایی را می‌بایست شناسایی
و سپس در کمیته طرح شود تا راندمان مناسبی داشته باشد.
طراحی یکپارچه با استفاده از رویکرد BIM
چرخه‌ی طراحی از نکته‌های دیگر مطرح شده ظهیری بود وی گفت: متاسفانه
در کشور ما کمترین توجه به موضوع طراحی می‌شود، عدم هماهنگی در طراحی، افزایش
زمان، افزایش هزینه و دوباره کاری را به دنبال خواهد داشت در این راستا یکی از
مهمترین رویکردی که باید مدنظر قرار گیرد رویکرد طراحی یکپارچه با استفاده سیستم BIM است در این
سیستم در ابتد کلیه پروتکل‌های طراحی اعم از معماری، سازه و تاسیسات بر اساس
مطابقت با نیاز‌های بازار و تطبیق درون بخشی این سیستم طراحی می‌شود. وی گفت در
دنیا این طرح فقط به طراحی ختم نمی‌شود و در حوزه اجرا این سیستم در مدیریت بهینه
منابع و تامین کمک شایانی می‌کند. ما در گروه سرمایه گذاری مسکن بر آنیم برای
اولین بار به شکل عملیاتی به عنوان الگو ساز، سیستم مدل‌سازی اطلاعات ساختمان و
بهره‌گیری از آن را در حوزه طراحی بکار ببریم، کاری که هم‌اکنون در پروژه‌های خاص
در حال اجرا می‌باشد که با استفاده از این طرح از ظرفیت جلوگیری از دوباره‌کاری
هزینه بهرمند شویم.
مهندسی ارزش در طراحی‌های
نکته بعدی که ظهیری مطرح نمود: توجه ویژه به ملاحظات
مهندسی ارزش در طراحی‌های است. ایشان گفت:
چه در حوزه مطابقت و مشابهت محصول با نیاز بازار در حوزه معماری که این
کمیته کمک شایانی خواهد کرد و چه در خصوص
کاهش مصرف مصالحی که ما در این خصوص امکان
استفاده داریم، یک کمیته‌ای تحت عنوان «کمیته بررسی و کنترل مظاعف اسناد طراحی»
تشکیل خواهد شد. که هرگونه طراحی جدید پس از پاس کردن کلیات لازم به ملاحظات
اقتصادی و مطابقت محصول با نیاز بازار قرار خواهد داشت و در نهایت این موضوع به
کاهش هزینه‌ها منجر می‌گردد.
تکنولوژی‌های نوین
ظهیری در ادامه موضوع استفاده از تکنولوژی نوین را عنوان نمود
وی گفت: در حوزه بیان مطابقت تکنولوژی‌های نوین صحبت‌های فراوانی شده است ولی در
مرحله عمل موفق نبودیم که از علت‌های آن این است که تکنولوژی‌ها را در مرحله طراحی
وارد نکردیم، ما خواستیم در یک طراحی انجام شده تکنولوژی را به عنوان قبایی به تن
آن بدوزیم، غیر تطبیق بودن این موضوع باعث افزایش هزینه‌ها و افزایش زمان خواهد
بود. به همین خاطر برای این که در این خصوص موفق باشیم برنامه اصلی تکنولوژی نوین
که قابلیت سِت شدن با پروژه‌های شرکت را دارد در کمیته‌ای تحت عنوان «کمیته الگو
سازی و تهیه استاندارد» با استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساخت تدوین خواهیم کرد. ایشان
به عنوان نمونه گفت: سیستم قالب تونلی به لحاظ شکل‌گیری و استفاده‌ای که امروزه در
بسیاری از پروژه‌های شرکت در آن استفاده می‌شود نتیجه خوبی داده که حاصل رویکردی
است که در سنوات گذشته انجام شده است و با مطابقت آن با حوزه کاری مجموعه، این تکنولوژی هم اکنون به عنوان سرمایه‌ای مهم
تکنولوژی برای شرکت به شمار می‌آید.
توجه به مسائل زیست محیطی و انرژی
نکته بعدی در حوزه برندیک و شاخص سازی پروژه‌های شرکت و
توجه به مسائل زیست محیطی و انرژی بود که ظهیری گفت: در گذشته به این مسائل به
عنوان یک موضوع شیک و فانتزی نگاه می‌شد ولی امروز این موضوعات الزام آور است.
پروژه‌های ما برای آینده ساخته می‌شوند ما باید برد 30 تا 50 سال که زمان بهره‌برداری
است را مدنظر قرار دهیم، در این خصوص نمی‌توان از انرژی‌های پاک صرف نظر نمود و با
توجه به استفاده از منابع انرژی تجدید پذیر، استفاده از سیستم‌های بازیافت منابع،
به ویژه، منابع آب، استفاده از ظرفیت‌های نیروهای انسانی که در واحد‌های ما سکونت
دارند به عنوان مناطق شهری یکی از محل‌های تولید پسماند هستند و به یقین از پسماند‌های
می‌شود به عنوان یک رویکرد درآمد زا به جهت کمک به هیات مدیره در سنوات آتی استفاده شود. این موضوع در راستای تمایز
محصولات شرکت گامی بلند خواهد بود.
یکی از طرحهایی که ظهیری در سخنرانی مطرح نمود استفاده از ظرفیت
بانک مسکن و مطالبات بانک از تولیدکنندگان جهت تامین مصالح مورد نیاز شرکت بود،
ایشان گفت: استفاده از این طرح به عنوان یک عامل رقابتی در بازار در خصوص کاهش
هزینه‌های ساخت و تامین به موقع منابع مطرح می‌باشد.
چرخه‌ی فروش و بهره‌برداری
نکته بعدی که ظهیری به آن اشاره نمود چرخه‌ی فروش و بهره‌برداری
با بحث راه‌اندازی بیمه تضمین کیفیت و به یک نوعی بیمه گارانتی عیوب اساسی و پنهان
ساختمان است که از معیارهای مهمی است که باید به آن توجه شود. در همین راستا بحث
کیفیت از اصلی‌ترین موضوعات است. می‌بایست
سیستم اطمینان از کیفیت در هلدینگ ایجاد گردد تا مطمئن شویم در مسیرکنترل کیفیت
گام بر می‌داریم.
مدیر عامل شرکت به بهره‌برداری پروژه‌ها نیز اشاره نمود و
گفت: اگر علاقه داریم برندمان زنده و پویا باشد باید به ملاحظات بهره‌برداران توجه
کنیم. در این خصوص باید بهره‌برداران را یاری کنیم، این کمک ضمن این‌که باعث
ارتقای کیفیت محصول می‌شود هزینه‌های مازاد ناشی ازنقص در بهره‌برداری را جبران می‌کند
و در یک بازه زمانی شش تا یک سالهای که هیات مدیره تشکیل می‌گردد از لطمه به برند
جلوگیری کنیم.
خارج کردن بدهی‌ها و دارایی‌های سمی از مجموعه
دکتر ظهیری در ادامه گفت خارج کردن بدهی‌ها و دارایی‌های
سمی از مجموعه به عنوان یک رویکرد اصلی مّد نظر خواهد بود. توجه به نظام بهره‌برداری
برای فعال سازی برخی از دارایی‌های راکد به ویژه پروژه های تجاری که کماکان به
فروش نرسیده‌اند نیز در اولویت برنامه‌ریزی ما خواهد بود در این خصوص کار‌هایی
مثل: تعرف سهام پروژه یا تعریف نظام‌های بهره برداری که هم در بازه کوتاه مدت و هم
به بازگشت منابع به ما کمک کند را عملیاتی خواهیم کرد.
ارتباط هلدینگ با شرکتهای تابعه
ظهیری در بخش دوم صحبت خود ارتباط هلدینگ با شرکتهای تابعه
را مطرح نمود وی گفت: در این خصوص دو رویکرد راهبری وجود دارد رویکرد اول: برنامه‌ریزی
استراتژیک که به صورت کاملا متمرکز است. در این رویکرد تمام فعالیت‌ها در هلدینگ
برنامه‌ریزی می‌شود و آزادی عمل از شرکتهای تابعه گرفته می‌شود و به تبع آن فرصت‌ها
و مزیت‌های رقابتی منطقه‌ای از بین خواهد رفت و رویکرد دوم: مقابل این طیف است و
رویکرد مالی است به این صورت که خیلی کاری با فعالیت‌های اجرایی شرکت‌ها نداریم و
در این رویکرد فقط به شاخص‌های عملکردی مالی توجه می‌شود، البته در این رویکرد نیز
نواقصی به چشم می‌خورد.
ایشان گفت: رویکرد کنترل استراتژیک که تلفیقی از این دو مسئله
است وجود داد که در هلدینگ از این روش استفاده خواهد شد. به طور کلی به این فرمت
است که در این رویکرد، دو حرکت از بالا به پایین در هلدینگ سیاست‌گذاری، تبیین
استراتژیک‌ها در راستای استراتژی‌های شرکت سهامدار اصلی و بانک تبیین می‌شود و این
رویکرد به موجوعه‌های تابعه ابلاغ می‌گردد، و در جهت استفاده از ظرفیت‌های غیر
متمرکز برنامه‌های عملیاتی شرکتهای تابعه به هلدینگ بر خواهد گشت. و یک نظام رفت
و برگشت با ایجاد مجموعه پایش مستمر درمجموعه به سمتی می‌رود که این ارتباط دوسویه
انجام پذیرد.
در ادامه ظهیری گفت: در ارتباط با استقرار سیستم مدیریت
پروژه اقدامات خوبی صورت گرفته است ولی در مجموعه‌ایی مانند گروه سرمایه‌گذاری
مسکن امروز باید از مدیریت پروژه به مدیریت سبد پروژه برسیم. درسته که هر پروژه تشکیل
دهنده عرضه سود و زیان ما هستند ولی اگر نگاه یکپارچه‌ای را به مدیریت پروژه
نداشته باشیم و خواسته باشیم به صورت منفرد به پروژه‌ها نگاه کنیم بدیهی است بعضی
از منافع بدرستی تبیین نمی‌گردد. این رویکرد در مجموعه‌های ساختمانی در کشور کمتر
مورد توجه قرار گرفته است. بر آنیم مدیریت سبد پروژه برای آن برنامه‌ریزی کنیم این‌که
به عنوان ابزار‌های تعالی سازمانی به سمت آن حرکت کنیم.
ظهیری در پایان گفت: هر آنچه که در این مجموعه به عنوان
موفقیت به چشم می‌خود حاصل تلاش و زحمات مدیران، بخصوص شرکتهای ساختمانی تابعه،
به عنوان خط مقدم این حرکت به شمار می‌روند در این دوره نیز جهت رسیدن به اهداف
عالی، نیازمند همکاری و مساعدت همه‌ی همکاران هستیم.