با توجه به تحولات اخیر در حوزه مسکن و نیاز به تأمین مالی برای پروژههای مسکونی و تجاری، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات در ایران بهعنوان ابزاری نوین و مؤثر در جذب سرمایههای مردمی و نهادها به وجود آمدهاند. این صندوقها به دلیل ظرفیتهای بالایی که در تأمین مالی پروژههای شهر و شهرکسازی دارند، توجه ویژهای را به خود جلب کردهاند. در این یادداشت، به بررسی تجربیات پیشین و چالشهای موجود در این حوزه خواهیم پرداخت.
در دهه ۹۰ شمسی، زمانی که بحثهای دانشبنیان و صندوقهای سرمایهگذاری خطرپذیر مطرح میشد، بازار سرمایه ایران برای کمک به ایشان به بلوغ کافی نرسیده بود. در این راستا، معاونت علمی ریاست جمهوری بسیار هوشمندانه موفق به دریافت آیین نامه یی از هیئت وزیران برای تأسیس صندوقهای جسورانه خارج از بورس ها شد که از آن زمان تاکنون به تأمین مالی پروژههای دانشبنیان کمک شایانی کرد. این تجربه نشان میدهد که مشابها" با ایجاد ساختارهای مناسب و مجوزدهی، میتوان گامهای موثری در تامین مالی جایگزین و خارج از بورس به نفع اقتصاد مسکن برداشت.
با توجه به این تجربیات، پیشنهاد میشود که صندوق ملی مسکن که اخیراً شکل گرفته، حسب آیین نامه یی که به تصویب شورای عالی مسکن و هیات وزیران رسیده باشد بتواند ساختار مجوزدهی مشابهی برای :
۱. صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات (یا REITs)
۲. برای صندوق های سرمایه گذاری نهادی/خصوصی املاک (یا RE_PE)
۳. برای سکوهای تامین مالی جمعی املاک (یا Proptech CrowedFunding)
در بازار سرمایه جایگزین (alternative investment) ایجاد کند. این اقدام میتواند به تأمین مالی حدود ۲۰ هزار هزار میلیارد تومان برای ساخت ۴ تا ۵ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور، پتانسیلی که در بورس فعلی نیست، منجر شود. در این راستا، بهرهگیری از ابزارهای نوین مانند "صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (reits) اجاره به شرط تملیک" نیز میتواند به افزایش قدرت خرید خانوارها و بازپرداخت طی ۲۰تا۳۰ سال کمک کند و درعین حال سرمایه گذاران از بازگشت پول خود مطمئن باشند.
یکی از مدلهای موفقی که در دیگر کشورها اجرا شده، استفاده از صندوقهای REITs اجاره به شرط تملیک است. این مدل به سازندگان و پیمانکاران این امکان را میدهد که با ساخت شهرکهای مسکونی (مثلا در شهرصنعت ها، در شهرهای جدید حاشیه خلیج فارس، و ...) ، به کارکنان شرکتها واحدهای مسکونی به صورت اجاره به شرط تملیک ارائه دهند. در این مدل، کارکنان این حق انتخاب را دارند که با پرداخت اجاره یا اجاره به شرط تملیک، در نهایت مالک واحدهای مسکونی شوند و یا تا آخر عمر کاری خود در خانه مطلوب خویش، مستاجر بمانند. این رویکرد بهویژه برای کارگران و کارمندان با درآمدهای محدود، فرصتی است تا طی ۴ سال اینده در خانه مطلوب خویش ساکن شوند ولی طی ۳۰ سال اینده اقساط بدهند و به تدریج صاحبخانه شوند.
اما چالشهایی نیز در این زمینه وجود دارد. بهطور خاص، برای جذب سرمایهگذاریهای بیشتر، لازم است که قوانین و مقررات مربوط به صندوقهای املاک و مستغلات بهطور دقیقتری بهبود یابند. در حال حاضر، با وجود آنکه چارچوبهای قانونی برای این صندوقها وجود دارد، هنوز اقدام ملموسی در معرفی این فرصت قانونی انجام نشده است. این نیاز به یک برنامه جامع و مشورتی از سوی دولت و نهادهای مرتبط دارد.
در نهایت، با توجه به اهمیت تأمین مسکن در جامعه و نیاز به نوآوری در این تامین مالی در پرکردن فاصله قدرت خرید مردم تا قیمت مسکن، ضروری است که صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات خارج از بورس ها (مثلا حسب آیین نامه یی زیر نظر شورای عالی مسکن) به طور جدی مورد توجه قرار گیرند. این صندوقها نه تنها میتوانند با خرید یکجای شهرکها و برج ها، منبعی برای تأمین مالی پروژههای مسکونی و تجاری باشند و خیال سازندگان و پیمانکاران را راحت کنند، بلکه بهعنوان ابزاری برای مشارکت مردم در توسعه کشور نیز عمل میکنند. امیدواریم که با توجه به این تجربیات و پیشنهادات، شاهد پیشرفتهای قابل توجهی در این حوزه باشیم.
دکتر حسن بان
دکتری مدیریت بانکداری از موسسه آموزش عالی بانکداری ایران