مهندس معزی، مدیرعامل گروه سرمایه گذاری مسکن در گفت و گویی با روزنامه دنیای اقتصاد به تشریح عملکرد سال مالی 91 پرداخته است.
به گزارش روابط عمومی شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن، مهندس ایرج معزی در این گفت و گو در خصوص موضوعاتی چون: عملکرد سال مالی 91، انتشار اوراق مشارکت، ورد شرکت های تابعه به بازار سرمایه، ورود شرکت به صنعتی سازی ساختمان، ارائه آمار مسکن مهر و برخی دیگر موارد توضیحات ارائه کرده است.
متن کامل این گفت و گو در ادامه می آید:
مهندس معزی، مدیرعامل شرکت :
«گروه سرمایه گذاری مسکن» پرچمدار کیفیت، سودآوری و مشتری مداری
شرکت سرمایه گذاری مسکن، عضو ارشد جامعه انبوه سازان و از بزرگترین شرکت های فعال در این زمینه است. شرکت در سال 1369 تأسیس شده است و طی 23 سال فعالیت در بخش ساختمان، توانسته است پروژه های شاخص فراوانی را در سراسر کشور احداث کند.
مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن دانش آموخته کارشناسی ارشد معماری و شهرسازی است که تجربه سال ها مدیریت صنعت ساختمان را در بخش های دولتی و خصوصی در کارنامه خود دارد. وی که سابقه عضویت در شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور و مدیریت چند شرکت ساختمانی را نیز در پرونده کاری خود دارد، معتقد است :« باید تلاش کنیم ضمن افزایش سهم بازار و سودآوری، سهام شرکت را به یکی از جذابترین سهام شرکت های پذیرفته شده در بورس، تبدیل کنیم.»
مهندس معزی از اواخر تیرماه امسال سکان مدیریت شرکت را در دست گرفته و قصد دارد با «مدیریت مشارکتی و بهره گیری از خرد جمعی فضای تازه ای را برای خلق ارزش های نوین برای ذی نفعان گروه فراهم کند.»
ادامه این گفت و گو را با هم می خوانیم:
- در این مدت که شما سکان رهبری شرکت را در دست دارید چه برنامههایی را جهت بهبود روند رشد و توسعه شرکت در نظر گرفتهاید؟
در اینجا جا دارد تا از مدیران قبلی شرکت که توانستهاند شرکت عظیم سرمایه گذاری مسکن را ایجاد و تا به این درجه از رشد و بلوغ برسانند تشکر کنم. در مورد برنامهها، در اولین گام سعی در افزایش سهم بازار و حضور در بخشهای سودآور مسکن و ساختمان داریم. شرکت در نظر دارد علاوه بر حضور در بازار مسکن انبوه سازی، در پروژههای شاخص و لوکس، آماده سازی و توسعه زمین برای پروژهها و ساخت مجتمعهای تجاری، اداری و تفریحی حضور فعال داشته باشد و سهم درآمدی خود را از این پروژهها، افزایش دهد.
از طرف دیگر در نظر داریم در تعریف پروژه ها سهم پروژه های مشارکتی را در سبد پروژه های شرکت افزایش دهیم.
در حوزه صدور خدمات فنی و مهندسی، شرکت در حال گسترش حوزه فعالیت های خود است. در همین راستا مطالعات و ارتباطات با کشورهای همسایه از جمله افغانستان، ترکمنستان، تاجیکستان، عراق و سایر کشورها از جمله الجزایر و بلاروس داشته که این مسیر هم چنان تداوم و توسعه خواهد یافت.
تمرکز بر نیاز ذینفعان، افزایش کیفیت محصول و خدمات، کاهش قیمت تمام شده و زمان اجرا، تمرکز بر بازار و ایجاد مفاهیم جدید در صنعت مسکن و ساختمان مانند برند، زمینه سازی بروز خلاقیت و نوآوری در فرآیندهای اجرایی-پشتیبانی شرکت و حرکت در مسیر تعالی از محورهای اساسی مسیر آینده شرکت است.
- نوسانات اخیر نرخ ارز باعث شده بسیاری از شرکت ها بر توسعه فعالیت های خود در خارج از کشور تمرکز کنند. شرکت شما برای موفقیت در این مسیر چه برنامه ای دارد؟
ما علاقه مند به فعال شدن در بخش بین الملل هستیم تا از این طریق بتوانیم ارزش افزوده مضاعفی را برای شرکت ایجاد کنیم.برای گسترش حضور در بازارهای خارجی می توانیم از طریق ایجاد کنسرسیوم و مشارکت با شرکت های داخلی و خارجی برای سرمایه گذاری در خارج از کشور اقدام کنیم. به دلیل اهمیت بالای این موضوع، کمیته پروژه های خارجی در شرکت تشکیل شده تا بتواند توسعه ورود پروژه های خارجی را تسریع بخشد.
- با توجه به تغییرات تکنولوژی و ورود بحث صنعتی سازی در بخش مسکن، چه فعالیت هایی در شرکت انجام شده است؟
یکی از معضلات پروژههای انبوه سازی طولانی بودن زمان و در نتیجه هزینه تمام شده بالای آنها است. شرکت به منظور افزایش سرعت ساخت و کاهش قیمت تمام شده اقدام به مطالعه، انتقال و استفاده از تکنولوژی نوین (قالب تونلی) با تمرکز بر مدیریت ساخت نموده است و با کوشش های به عمل آمده، این تکنولوژی مورد پذیرش مرکز تحقیقات ساختمان قرارگرفت. مهمترین مزیت استفاده از آن کاهش زمان اجرای پروژههای انبوهسازی به یکسوم و افزایش طول عمر ساختمان به بیش از 50 سال است.
شرکت علاوه بر سیستم قالب تونلی، مطالعه و بررسی سایر سیستم های ساخت و ساز صنعتی از جمله سبک سازی ساختمان، سیستم ICF، LSF، سوپر پنل و سیستم اسکلت فلزی سبک پیچ و مهره ای و ... را در دستور کار دارد. همچنین تیم کارشناسی شرکت مرتباً در حال بررسی تکنولوژیهای نوین و امکان سنجی استفاده از آنها در پروژهها است.هم چنین تلاش داریم سبدی از تکنولوژی های نوین ایجاد کنیم تا با توجه به نوع پروژه بتوانیم تکنولوژی های مناسب طرح را انتخاب کنیم.
- طی دو سال اخیر شرکت حضور پررنگی در پروژه های مسکن مهر داشته است. آخرین وضیعت پیشرفت این پروژه ها چگونه است؟
شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن در هماهنگی با سیاستهای دولت، عملیات اجرایی بیش از 12 هزار واحد مسکن مهر را با بیش از یک میلیون و دویست هزار مترمربع زیربنا آغاز کرده است.در مقطع فعلی بیش از 5000 واحد تکمیل شده و در مرحله بهره برداری قرار دارند. سایر واحدها نیز در مراحل مختلف اجرا هستند که در نظر داریم پروژه ها را طبق توافق انجام شده تکمیل و تحویل دهیم.
- قرار است شرکت در تاریخ 14 اسفندماه امسال، مجمع سالانه برگزار کند. آیا با توجه به نوسانات قیمت نهاده های تولید، شرکت توانسته شاهد رشد در شاخص های سود و فروش باشد؟
خوشبختانه نگاهی به صورتهای مالی حسابرسی شده شرکت در پایان سال مالی 91 حکایت از رشد 24 درصدی سود خالص و 6 درصدی حجم فروش دارد. به طوری که شرکت موفق شده سود خالصی معادل 818 میلیارد ریال را برای سال مالی 91 محقق کند که این رقم در سال مالی گذشته قریب 660 میلیارد ریال بوده است.
هم چنین حجم فروش شرکت از 4129 میلیارد ریال در سال مالی 90 به 4382 میلیارد ریال در سال 91 افزایش یافته است. هدف گذاری ما برای سال های بعد نیز حفظ و توسعه رویه سودآوری و ایجاد ارزش برای سهامداران است.
- پس قطعا پیش بینی سود (EPS) سال مالی 91 شرکت هم فراتر از برآورد اولیه محقق شده؟
دقیقا. سود محقق شده سال مالی 91 شرکت معادل 409 ریال به ازای هر سهم بوده که حدود 9 درصد بیشتر از پیش بینی اولیه است. پیش بینی سود ما در بودجه 375 ریال بوده که با عملکرد مناسب و مدیریت قابل قبولی که از سوی هلدینگ اعمال شده، توانستیم 34 ریال بیشتر سود نصیب سهامداران خود کنیم.
- آیا این رویه افزایشی برای سال مالی 92 هم تکرار می شود؟
استمرار سودآوری دغدغه همیشگی هیات مدیره و تمامی همکاران من در هلدینگ و شرکت های تابعه است. برای سال مالی 92 هم سود 420 ریالی به ازای هر سهم را به بورس ارائه کرده ایم و امیدواریم بتوانیم بازده مناسبی را برای تمامی ذی نفعان شرکت ایجاد کنیم.
- در خبرها اعلام شده بود که قصد دارید سهام یکی از شرکت های تابعه خود- سرمایه گذاری مسکن شمال غرب- را در فرابورس عرضه کنید. آیا فعالان بازار می توانند شاهد عرضه اولیه این شرکت تا پایان سال باشند؟
ورود شرکت های تابعه به بازار سرمایه در راستای مصوبات هیات مدیره هلدینگ و با هدف افزایش شفافیت، تامین مالی و جذب سرمایه گذاران نهادی بازار صورت می گیرد. در گام نخست در انتهای سال مالی 90 و ابتدای سال مالی 91، سهام شرکت های سرمایه گذاری مسکن شمالشرق و سرمایه گذاری مسکن تهران در فرابورس عرضه شد. شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب هم فرآیند پذیرش و درج نماد در فرابورس و انتشار گزارشات حسابرسی در سایت کدال سازمان بورس را پشت سر گذاشته و منتظر اعلام نظر نهایی برای عرضه هستیم. برآورد ما این است که تا قبل از پایان سال سهام این شرکت در فرابورس عرضه شود.
- آیا عرضه قبل از مجمع سالانه هلدینگ انجام می شود یا بعد از آن؟
ما آماده عرضه سهام هستیم و زمان عرضه بستگی به نظر نهاد ناظر دارد.
- کدام یک از شرکت های دیگر گروه در نوبت ورود به بازار سرمایه هستند؟
شرکت های تابعه در مراحل مختلف آماده سازی و اصلاح ساختار برای ورود به بازار سرمایه هستند و هر کدام که شرایط لازم را داشته باشند، عرضه خواهند شد. در حال حاضر شرکت های سرمایه گذاری مسکن زاینده رود و سرمایه گذاری مسکن پردیس در مرحله عقد قرارداد با کارگزار معرف هستند و پیش بینی ما این است که تا قبل از پایان سال مالی ۹۲ فرابورسی خواهند شد.
- آیا همزمان با پذیرش شرکت های تابعه در بازار سرمایه تصمیمی برای بازارگردانی یا حمایت خاص از سهام این شرکت ها دارید؟
حمایت هلدینگ متناسب با عملکرد شرکت ها خواهد بود، چرا که حمایت های خارج از ضابطه و عملکرد واقعی منجر به ایجاد حباب و نوسانات هیجانی می شود که در نهایت نه به نفع بازار سهام است و نه به نفع سهامداران. ولی قطعا در محدوده ارزش ذاتی و واقعی سهام شرکت ها، برنامه های حمایتی خواهیم داشت.
- چه گزینه های دیگری را برای تامین مالی پروژه ها و برنامه ها روی میز دارید؟
رفتن به سمت روش های متنوع تامین مالی در استراتژی های شرکت دیده شده است. پیش تر تمرکز اصلی بر تامین مالی از طریق بازار پول بود، در حالی که اکنون برای افزایش حجم فروش و سود خالص نیاز به روش های تازه تر داریم. استفاده از اوراق صکوک اجاره، اوراق مشارکت، صندوق زمین و ساختمان، رفتن به سمت پروژه های مشارکتی، تهاتر و افزایش سرمایه، سبد متنوعی از تامین مالی را برای شرکت فراهم کرده که به فراخور نیاز از آنها استفاده می شود.
- رفتن به سوی پروژه های مشارکتی و استفاده از روش تهاتری یک رویکرد گذرا برای تامین مالی شرکت به شمار می رود یا قرار است به روشی همیشگی تبدیل شود؟
یکی از مسائل اصلی صنعت ساختمان، کمبود نقدینگی و سرمایه در گردش است که به دلیل ماهیت زمانبر بودن تولید محصول نهایی در این صنعت است. در واقع فعالان این صنعت طی بازه زمانی چند ساله باید نقدینگی را به پروژه ها تزریق کنند تا در نهایت بعد از یک دوره مشخص چند ساله، بهره برداری لازم را انجام دهند. لذا رفتن بیشتر به سمت پروژه های مشارکتی و تهاتری می تواند به افزایش تعداد پروژه ها از یک سو و کاهش ریسک از سوی دیگر منجر شود. بنابراین حضور پررنگ در پروژه های مشارکتی رویکردی است که می تواند در هر شرایطی به بهینه کردن نقدینگی کمک کند.
- آیا شرکت های ساختمانی تابعه گروه سرمایه گذاری مسکن هم برنامه ای برای انتشار اوراق صکوک یا سایر ابزارهای مالی دارند؟
قطعا این برنامه وجود دارد . برای شروع هم شرکت سرمایه گذاری مسکن شمالشرق در نظر دارد برای تعدادی از پروژه های خود اوراق مشارکت ۲۰۰ میلیارد ریالی منتشر کند.
- آیا شرکت طی سال مالی ۹۲ افزایش سرمایه در پیش دارد؟
هیات مدیره افزایش سرمایه 1000 میلیارد ریالی را در دست بررسی دارد و قرار است سرمایه شرکت در این مرحله از ۲۰۰۰ میلیارد ریال به 3000 میلیارد ریال افزایش یابد. در صورت نهایی شدن موضوع در هیات مدیره، در آینده نزدیک افزایش سرمایه جهت تصمیم گیری به مجمع فوق العاده سهامداران ارائه خواهد شد.
- آخرین گزارش های منتشره سازمان بورس در خصوص رتبه شفافیت حکایت از بهبود جایگاه شرکت دارد. به طوری که شرکت از جایگاه 100 در سال پایان سال 89 به جایگاه 78 در پایان سال 90 ارتقا یافته است. این بهبود جایگاه ناشی از چیست؟
رتبه شفافیت براساس دو متغیر سرعت و دقت در اطلاع رسانی به بازار سرمایه، محاسبه می شود. رویکرد ما بهبود مستمر این رتبه و ارتقای جایگاه در میان شرکت های بورسی از یک سو و شرکت های ساختمانی و انبوه سازی بورس از سوی دیگر است. هم چنین شرکت موفق شده در میان 25 شرکت هلدینگ بورسی، رتبه 4 را کسب کند.
- سوالی که همواره پاسخ آن برای سهامداران جذاب است، دانستن عدد خالص ارزش دارایی ها (NAV) شرکت است. آیا تحلیلی در خصوص این شاخص در شرکت صورت گرفته است؟
براساس بررسی هایی که 6 ماه پیش انجام شد NAV هر سهم معادل 3500 ریال محاسبه شد. اما در آخرین بررسی های ما، مشخص شده که تعداد پروژه های شرکت در مقایسه با گذشته روند افزایشی داشته است. در مرحله بعد روند رشد و توسعه بازار مسکن و صنعت ساختمان نیز اثر مثبت مضاعف دیگری را بر عملکرد شرکت دارد. مجموع این روندهای مثبت، باعث شده که خالص ارزش دارایی های هر سهم از 3500 ریال که 6 ماه پیش محاسبه شده بود به 4500 ریال طی امسال، افزایش یابد. قطعا ظرفیت ها و پتانسیل های بالایی که شرکت در صنعت ساختمان دارد می تواند به ابزار قدرتمندی برای ایجاد ارزش افزوده برای جامعه سهامداران تبدیل شود.
